万科,预期差下的股市“次优生”?!

作者: 经观财经眼 来源: 经观财经眼 2020-09-03 19:33

文/杨晓畅

经观财经眼专栏作者

提到万科,自然是地产界老大哥、股市核心资产之一。

然而,却也有不少人吐槽,买万科股票赚不到多少钱,特别是最近这两三年持股的。

万科,让股民们无法回避、却也难以上瘾的独此一家,来看看到底咋回事?

1、万科近两三年给投资者带来的回报实在不咋地?

众所周知,万科的股价在“宝万之争”以前,一直是低压着的。从控制权易主后,估值算是回归了正常,那也就是2017年下半年的事。

从现在回看过往三年的股价走势,万科的表现,可以说得上是,“愧对”投资者了。

这里拿地产界两个优等生来做个对比,有了对比,才有了伤害嘛。

好比龙湖,与万科相比,它同样行业排名前十、财务纪律优秀,市盈率普遍高于同行。近些年,龙湖的股价走势就非常吸引人了,截取近三年的股价涨幅为:166.01%!年复合增长达到38.56%!也就是复利水平的增长。

龙湖集团近三年股价走势图,数据来源:东方财富终端

再来看下保利地产,与万科相比,它同样行业排名前五、融资成本低。近几年,保利虽然身为央企,给人的印象却是颇为进击,前三年的股价也获得了87.43%的涨幅。年复合增长达到23.3%,赶得上巴菲特的长期复利收益水平。不错了。

保利地产近三年股价走势图,数据来源:东方财富终端

最后来看下万科,近三年股价涨幅仅只有34.53%,近一两年,股价走势更是平缓。

万科A近三年股价走势图,数据来源:东方财富终端

地产公司都有分红,万科加上分红,近三年的涨幅也过不了50%,年复合增长不超过15%。

这样乏善可陈的股价表现,不禁让人发问,万科到底是怎么了 ?

2、万科主营地产业务,近年来表现同样乏善可陈!

万科在过去十年,基本都自我保持了20%以上的销售增长率,房子卖得好,业绩才能好嘛。但从2018年开始,销售增速开始放慢。2018年、2019年及2020年上半年,销售增速分别仅有14.5%、4%和-4%。

还是拿龙湖、保利来对比下。

数据来源:CRIC、企业公告

当然有人会说,不同销售规模的对比,保利、龙湖的销售规模底子低,自然增长率会高些。不排除这个因素。

再来看下,TOP5房企这几年的增速变化。万科的2018年、2019年的销售增速,分别排在倒数第二、倒数第一。

地产行业因为预售制的存在,确认收入和成本会滞后两到三年。所以,一般营收增长和毛利润增长,不太重要。

同时,按万科总裁祝九胜的说法,“毛利率下行,恐怕是地产行业的长期趋势。”因为土地成本高企,同时,房屋还被政府限价销售。

这几年,地产行业难赚钱是普遍现象。

但具备融资优势的万科、保利和龙湖,在净利润创造上,能比一般民营企业高出2到5点的成本优势。

然而,万科在地产主业上的表现,却明显不如保利、龙湖来得好。以至于万科历来是公募基金底仓配置的地产第一股,去年拱手让位于保利。

今年,随着房地产调控新政的落地,房地产行业长效机制逐步露出真容。以及据传融资新政的“三道红线”,地产行业的格局还有待进一步调整。所以,这段时间,地产行业的市盈率整体承压明显。

今年推迟在7月份举办的“315”晚会,曝光了万科精装房的质量问题。虽说,提到房屋质量,这两年恐怕也没哪家地产商能硬气得起来的,这样的行业问题,也就不太会影响万科的股价走势。

然而,作为享有老品牌的老大哥万科,在房屋质量这块也放松了对自己口碑的重视,实在是愧对了中招的业主,以及享受了一定产品溢价的市场形象。这块如果不堵上漏洞,迟早也会反映到股价上的。

3、众人期望的亮点在万科第二增长曲线上,但来时路曲折,未来仍要努力!

5000亿规模以上的房企,都有了多元化的战略和落地。做得比较好的,应该是万科了。

万科业务多元化的发展,也就是第二增长曲线的实践了。

话说万科的多元化之路,走得也颇为艰辛。

王石时代是不赞成发展多元化的,在2012年还给郁亮撂下一句狠话:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”这个战略,在当时无疑是正确的。

2014年,万科早鸟般意识到住宅开发的黄金时代已经过去,进入到白银时代。第二增长曲线变开始了探索之路。郁亮给万科的定位,也就由住宅开发商变成了城市配套服务商。

万科的多元化动作最初在南方区域试行。直到到2015年,万科正式确立了物业服务、物流地产、教育营地、租赁公寓和海外业务五大新业务。当年,郁亮甚至提出更大的一个构想,未来十年万科要做到万亿大市值,其中房地产只占50%。

到2018年9月,一张“活下去”的LED显示屏传遍了地产圈。当其时,郁亮反复提及的是“收敛聚焦,巩固基本盘”,因为“除物业之外,其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。”

因为宏观环境的变化,更因为前期发展中的大踏步走形成的混乱,万科的多元化业务在2108年开始检视并进行调整、收敛。

图片来源:网络

今年8月底随着中报的披露,万科的多元化业务也首次披露了收入情况。

2020年上半年,万科物业签约建筑面积6.8亿平方米,在管面积5.2亿平方米,行业排名第一。实现营业收入67.0亿元,同比+26.8%。

公司的万纬物流累计开业面积亦达到616万平方米(高标库开业582万㎡、冷库开业34万㎡),所管理项目营业收入达到8.3亿元,目前为国内第二大高标仓供应商。物流稳居二梯队龙头且参股超级巨头普洛斯。

公司的租赁住宅业务覆盖33个城市,累计开业规模12.73万间,开业6个月以上的成熟项目出租率在93.7%,贡献租金收入10.5亿元。

公司的商业开发与运营业务累计营业面积836万㎡,报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入30.5亿元,同比增长0.3%;整体出租率90.6%,其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。商业运营规模跨入国内第一梯队。

万科的新业务,获得了较为喜人的发展局面。

然而,距2015年提出的万亿大市值战略已过去了5年时间,万科多元化业务实现营业收入合计约116.3亿元,占公司总营业收入约8%。这个距离50%的比例,仍旧相差甚远。

另一方面,更重要的还在于,万科新业务同等规模贡献的营收和利润也还有待进一步提升。以商业板块为例,参照华润置地、万达等2019业绩,1000万平米的商业地产能产生营收100亿元以上,并且实现较高的利润率。平行推算下,万科印力有望实现营收80亿元左右,利润在25-40亿左右。提升空间巨大。

4、受限于治理结构,万科实控人和管理层没有市值管理的动机!

万科的发展历程中,创始人和管理层没有股份,这成为了一个致命的BUG。直至今天,也还影响着公司市值的成长。

一帮创业的老臣子,至今还活得像些职业经理人。更有甚者,即便是职业经理人,万科的股权激励计划,也是极为“难产”。以至于近些年,股权激励一直没有。有,也仅有过2014年的1次。

反观身为央企的保利地产,近些年冲劲很足,必要的股权激励手段还是起了相当重要的作用。

作为地产曾经一哥的万科的董事长,郁亮目前也仅持股730.62万股,按今天的市价,也就值2亿出头。

万科董监高持股,数据来源:公司2020半年报

对比下保利董事长宋广菊,持股1927.58万股,按今天的市价值3亿出头。并且,保利的员工激励计划还在,未来的股份获取仍然可期。

保利董监高持股,数据来源:公司2020半年报

不知道,郁亮如何平衡自己内心的得失了。作为地产界老一哥的一把手,这个身家和收入却是有些匹配不上的。

还记得之前刷上热搜的前万科董事长王石的访谈吗,即便是他,也坦言自己存款只有几千万,钱不多。说实话,真不多,这个收入还赶不上现在别家地产一把手一年的薪资收入了,还不算股权激励。着实替他汗颜。当然,也“佩服”他现在放飞自我的状态。

图片来源:王石访谈截图

要知道,万科的其他高管,比如总裁祝九胜是没有股票的。再对比下保利的高管持股,真是让万科的人,一不小心就迷失了拼命奋斗的劲儿吧?!

大家也知道,万科实行的是事业合作人制度,员工赚钱的积极性都在项目分红上。不过这类项目跟投机制,在房地产行业几乎是通行的做法了。你有的,别家也差不多有。但是别家有的,你万科却没有。这心思一动,恐怕是不太利于带队伍了?!

图片来源:网络

纵观下来,万科因为在市场上多年积累下来的口碑而备受赞誉,但是这些反而让投资人们对它产生了更高的期待。

不是万科不好,只是它没有做到人们心目中认为的好。

于是乎,万科感官上从“优等生”滑落到了“次优生”。股价表现上,也让大家失了望。


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