长租公寓“赚差价”不灵了,自如需妥善处理解约事宜

作者: 紫金财经 来源: 紫金财经 2020-11-09 17:55

(本文首发于《紫金商业评论》,转载请注明来源)

自如,本意为灵活顺畅,不受阻碍。然而,受到疫情的影响,自如真的没有那么自如了!

一年前,自如宣布其房源规模已突破100万间,成为国内最大的长租公寓企业。但疫情之后,出租率下降,租金下行,自如开始展开自救。而作为一家to C的企业,上接房东,下对租客,牵一发而动全身,随着自如的调整,再加上方式方法的不恰当,相关的问题就多了起来。

近期,自如又被曝“逼业主解约”。连日来,有北京的房东称,接到自如的降租通知,不同意就提前解约,违约金用来抵扣装修费,且要在24小时内做出决定。

都说租客是弱势群体,遭遇自如强制解约,甚至直接被管家赶出家门的报道见诸网络。然而现在房东也遭遇了同样的境遇,这已经不是自如第一次被房东投诉单方解约了,疫情以来,深圳、北京等一线城市接连出现房东投诉自如“逼迫降价”、单方解约等行为。

其实这是个行业性问题,除了自如,在长租公寓行业,蛋壳、青客等也接连出现类似的调整。但作为行业老大,自如上逼房东,下挑房客的做法,不够适当,自然会引发投诉。

房东、房客都不满意

10月10日,广州租户小玲(化名)爆料自己遭受自如强制解决。9月7日,她与自如正式签订了一年合同,前后租住仅一个月后,她便接到了自如的解约通知。

在小玲接到解约通知时,她有些懵:一纸逐客令之前,她并没有得到自如事先的告知与协商。虽说公寓方承诺会赔付一个月租金,但是仍然没得到最终的明确说辞。

据第一财经报道,自如解约租客的理由五花八门——”疫情原因导致自如经营亏损,属于不可抗力因素“、”客厅需要加隔间“、”房屋需要重新装修“以及”业主急收回房屋“等。其中,只有部分租客获得一个月赔偿。

还有一位广州租客反应,自己被自如要求解约,而业主本应获得赔偿的2个月违约金却被对方以服务质量保证金和家电家具抵扣掉。有深圳租客称自己突然被自如要求搬家,并且以“疫情属于不可抗力”为由不支付违约金。

租客遭受损失的同时,业主也没落到什么好!

2018年,张学在北京购买了一套大开间,他将房屋交给自如打理,签订了一年托管合同。2019年,合同到期,自如管家告诉他,可以再续签三年,并且给他的租金每年可以递增200元。

今年9月,自如管家多次打电话告诉他,因为疫情,租赁市场行情不好,房子租不出去,要求他降租金。“管家说因为疫情自如有点扛不住了,要把租金从每月4400元降到3900元”,张学说,虽然自己很不爽,但看了房屋合同后发现,如果是自如违约,需要向业主赔偿两个月房租,也就是8000多元。

但如果是自己违约,就要赔偿自如1万多元的装修费用。“如果我违约,算下来不仅拿不到赔偿,甚至还要给自如贴钱。”张学分析,如果不降租,自己最近还要在工作之余亲自打理房间出租,时间成本太高。并且自己临时出租出去的价格可能也不会比自如给的租金高出许多。

“他们合同写的太鸡贼,自如违约责任不大,业主违约赔偿很高。而且现在行情不好就让业主降租,等行情好了,自如会主动找我们涨房租吗?”张学表示,等三年的合同到期,他打算不再续签。

张学的经历不是唯一。进入10月以来,北京、深圳等地一些房东在网络或微信群中吐槽称,收到自如方面“选择题”,要么同意降租,要么立即提前解约;不同城市,不同地段的房源,降租比例略有差异,各地房主投诉反馈,降价比例在10%-30%之间。如果不同意降租,那么自如将单方解约,按照合约向房东赔偿部分房租,但需抵扣一定装修折旧费。

这种以“通牒”的形式逼迫房东降价越来越多。今年7月,黑猫等投诉平台接连接到北京一些房东对自如的投诉;今年6月,上海一些房主陆续投诉自如没有和大家提前沟通就擅自降租……

有房东称,自如单方决定降租的做法是在违约,另一方面租金降幅极大,基本上他们说多少就得是多少,只要房东不同意,自如立即解约,后面就会陷入无尽无休的索赔程序。

有媒体报道,自如的做法有些任性了,对于合同契约的法律效力也不够尊重。目前一些城市的房东开始维权,组团将自如告上法庭,但这期间,房子可能因纠纷租不出去,房东要承受这个损失。

一位自如管家解释称,近期频繁的强制解约,背后根本原因是高收低租。假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房,但今年市场行情不好,租赁价格下降,同时出租率下降,自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元,完全是在亏钱。

长租公寓“赚差价”不灵了

实际上,今年初疫情爆发时,就对长租公寓行业冲击巨大。贝壳研究院此前发布的数据显示,疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%,同比下降20%;自如管理的100万间房源,受疫情影响平均多空置15天,企业直接损失预计超过6亿元。

长租公寓企业的商业模式是,先从业主手中收房,装修之后再出租给租客,利润主要来自租金差。但随着前几年资本的大举进入,长租公寓行业成为风口,众多新玩家入局。为了争夺房源,扩大规模,很多企业抬高了从业主手中的收房价格。

而要维持现金流稳定,长租公寓企业又不得不将房源保持在一定的出租率水平,甚至不惜以高收低租的方式将房屋出租,以降低空置率。

对于连续在各地降租的原因,自如方面曾经对媒体和公众解释:基于市场行情变化,个别房源出现价格波动,属于正常现象;本着稳健经营的方针,自如需要对个别不符合公司经营政策的房源合约进行调整优化,因此出现极少量房源,由公司和业主友好协商,优化合约的情况。

但这只是自如的一面之词,而从房东的角度来看,每次都是最后通牒的形式,既不友好,也不是协商,而是强硬要求降价,要么退租。而从租客的角度看,付了服务费,却享受不到应有的服务,而退租几乎就是一个电话,就会让你疲于奔波,很多人选择息事宁人,因为“跟他们真的耗不起。”有租客这样表示。

网络中有声音认为,如今单方解约,或为通过断臂求生的方式自保,还有人认为,自如此前高价争夺房源,如今“盘子”做大,需要考虑优化经营结构,自然存在对原来高价收房老客户的“处理”。一位不愿具名的业内人士表示,无论自如此举真正目的是什么,只顾自身利益单方解约的行为,确有店大欺客之嫌。

虽然自如在大庭广众之下会宣称倡导“坚持品质就是生命的企业文化”,但目前来看,自如遭遇的投诉太多了,显然没有拿品质当生命。

广东保典律师事务所合伙人、公益律师廖建勋表示,根据合同约定,自如违约解除合同,业主可以要求自如赔偿两个月的违约金。因为是自如主动违约解除合同,所以自如没有权利要求业主赔偿装修损失和家具家电的损失。而按合同规定,家具不属于业主所有,自如可以将家具运走。

不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。自如公司是否亏损、亏损是否和疫情有关,需要自如公司提供证据证明。自如公司以疫情作为不可抗力的理由,很难成立。

近日,高层通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,建议指出:有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

在9月召开的全国政协协商会上,委员们也建议,鼓励发展长租公寓,推动租赁房屋提档升级,更好满足居民租赁需求。这些无疑给了长租行业一针强心剂。作为国内最大的租赁企业,外界当然乐于见到自如自发调整,度过疫情影响的难关。但要以恰当的方式,按照合同和法律的相关规定,妥善处理解决、租金事宜。

好生意要有好口碑,这本身就是对自如声誉管理能力的一次挑战和大考,恰当的处理,有利于自如以后的发展。如果名声搞臭了,市场好起来,不管是房东还是房客,都会选择用脚投票。


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