融资利率突破15%,房企迎来生死时刻!

作者: 杨国英 来源: 杨国英观察 2019-07-24 22:42

文/杨国英


事多且杂,难以安闲,还是写篇轻松的随笔吧!

今天,偶然看到乐居研究院的房企融资榜单,浏览之后,不由为之一惊,个别房企的融资利率,已经冲到15%了。

这是什么概念?要不是房企的脖子被绳子绞住了,这么高利率的钱,是没有人去借的。当然借了的,也不一定就能缓得过气。

这一次绞住房企脖子的,是资金!当然,对于重资本性质的房地产,融资难永远是房企脖子上方悬着的绞绳。这一次资金的绞绳收得特别紧,在去年底银行收紧对房企的信贷之后,今年初有过短暂的放开,但随即又大幅收紧,同时5月份开始,政策又加大了房地产信托业务的严控。

没办法,房企不得不借高利率的钱,哪怕高达15%,而即便是高利率的钱,在国内也不是你想借就能借到,所以,今年房企融资榜单的特色,除了利率高,就是海外借款(发行海外债),你看融资利率12%以上的,借的全都是海外债。

▲2019年融资利率突破12%的房企排行


在我的印象中,房企普遍性的高利率融资,已经差不多10年未见了,上一次应该是2008年,那一年,挺过来的,借势做大了,挺不过来的,比如顺驰,卖给了路劲,更多的中小型房企,死掉的,彻底转型不做地产的,则更是数不胜数。

再早一些呢,2008年之前,在那之前,是房地产的草莽黄金时代,再高的利率,那时的房企都敢借,30%、40%的民间高利贷,即便是现在的房企10强,在那个时代也几乎都借过——没别的原因,那时房企预售的门槛低,差不多就是卖楼花了,买一块地,打好地基,圈好围墙,差不多就可以卖房了——市场需求旺,政策好,回款又超级快,高利贷并不可怕。

但是,现在不一样了,楼市上有政策限制,中有市场需求收窄,下有回款周期拉长,即便你再强调高周转,在一线和二线头部城市,从拿地算起,没有一年半以上,资金是无法完全回笼的,当然,中型房企,至少要两年以上了,小型房企呢,经过这些年的洗牌,小型房企差不多早已经消失了,没消失的,也只能在五六线城市玩玩小票。

扯了这么多,说点预测性的观点吧。

1、这一次资金绞脖,至少70%的房企过不了这一关,借不到钱的,这就不用说了,即便是高利率借到钱的,也不一定能够真正迎来阳光,如果你的基础不扎实,在项目毛利率弱化的情况下,高利率同样可以将你彻底压跨。

2、即便是侥幸挺过这一关的,对于房地产这个行业,也已经没有强者恒强的道理了,十年前有,现在没有,房地产增长背后的逻辑是什么,是城市化,现在的城市化已经过去一大半了,再过十年,房地产开发差不多就触及到天花板了。

市场空间在变小,政策也在兼顾公共属性。郁亮曾说,房地产告别了黄金时代,迎来了白银时代,这个说法还是有些偏乐观,我觉得已经迎来了青铜时代。

所以,大房企都在转型了,万科拓展物流地产了,碧桂园搞机器了,恒大忙着造车了。所以,物业类上市公司的市场估值,远远超过开发类上市公司,同在香港上市的碧桂园和碧桂园物业,开发性质的碧桂园仅有6倍的市盈率,而物业管理性质的碧桂园服务却有高达近50倍的市盈率。

3,我们公号的读者,投资者居多,我奉劝大家,目前选择地产股要慎重,可以先缓一缓,实在要配置,我劝大家要重点关注一个财务指标,现金流,在房企已被资金逼到生死一线的当下,现金流高于一切,现金流好的,至少可以给出20%以上的估值溢价。

没别的原因,现金流好的房企,一不会被资金逼死,二可以借机低价、甚至超低价进行并购。

别的,不多说了!


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