中国奥园“高筑墙、广积粮”：信贷评级上调，融资渠道多元化

斑马消费 杨柘

“金九”之后有“银十”。2019年10月，中国奥园销售额100.3亿元，前10个月累计销售额达到886.2亿元，同比增长31%。公司剑指千亿目标，中国千亿房企阵营将再添一员。

2019年上半年，中国奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路，布局地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新八大业务板块。其中，健康板块主体奥园健康生活集团已于2019年3月在港交所上市。

充足的资金，为公司业务全面铺开奠定了基础。截至2019年6月底，公司现金储备548.37亿元，其中现金和银行存款478.73亿元。

2019年至今，公司通过境外公募及私募美元债、银团贷款等多元化渠道合共募得约16.5亿美元，包括向新加坡主权基金定向发行美元债，有助延长债务期限。境内通过公开公司债发行募集共人民币15亿元。随着中国奥园实力增强、信贷评级上调，融资能力将进一步提升。

前10月销售额同比增长31%

11月4日，中国奥园（03883.HK）披露最新销售业绩：2019年10月，公司销售金额100.3亿元，同比增长55%；1-10月，公司累计销售金额886.2亿元，较去年同期增长31%。

这就意味着，中国奥园离2019年增长25%、1150亿元的销售目标近在咫尺。

销售额破千亿，对中国房地产企业来说，意味着进入行业头部阵营，拥有更大的行业影响力、更深的护城河，与之匹配的是在融资、拿地、开发、销售等全环节的优势，以及更大的发展空间。

近几年，中国奥园一直朝这个目标快马加鞭。

2015年，公司销售额151.7亿元，2016年-2018年分别为256.0亿元、455.9亿元、912.8亿元，年复合增长率达到89%，中国奥园成为房地产行业中合同销售额增速最快的公司之一。

丰富且优质的土地储备，也为中国奥园未来的业绩增长提供了强有力的保障。

截至2019年6月30日，公司在75个境内外城市拥有230个项目，土地储备总建筑面积达4012万平方米，总货值约4255亿元。

公司的土地储备，集中在华南、华东、环渤海和中西部核心区四大区域，粤港澳大湾区占比近3成。

截至2019年上半年末，公司土地储备的平均成本约为2321元/平方米，对比公司目前过万元的平均售价，给未来预留了较大的盈利空间。

此外，中国奥园抓住城市更新历史机遇，积极投身环北京区域、粤港澳大湾区、中西部城市群、北部湾经济区等国内三旧改造项目开发大潮，据不完全统计，目前已布局国内70多个城市更新项目。

多元化拓宽融资渠道

在千亿阵营中，各大房企对资金、土地、人才等资源的争夺更为激烈，对资金的渴求尤甚。如何用较低的成本借到更多的钱，考验着各大地产公司的融资能力。

中国奥园已提前筹划，占得先机。

2018年，公司在境内成功发行三年期公司债39亿元，在境外通过俱乐部贷款、美元债等渠道合计募资15亿美元，平均成本低于7%。

公司充分利用港股上市公司的优势，推行多元化融资渠道。与部分激进房企依赖信托贷款不同，中国奥园融资方式中，银团贷、公司债轮番上阵，公司债中境内、境外均有涉及。

其中，2018年8月公司成功发行2021年到期2.25亿美元7.95%优先票据及1亿新加坡元7.15%优先票据，首创境外美元及新加坡元优先票据双币发行。

2019年，受宏观经济和行业调整影响，融资难度大幅提升，但中国奥园仍然得到了市场的信任。

今年以来，奥园通过银团贷款、公司债等形式融资14.25亿美元、13亿港元和15亿人民币，合计接近127亿元。

除此之外，公司还孵化旗下健康板块独立上市，奥园健康（03662.HK）2019年3月在港股敲钟，募资5.77亿港元。

现金储备规模行业领跑

得益于中国奥园较强的融资能力，公司现金储备较为丰富。

今年6月末，公司现金、银行存款、结构性存款等总额为548.37亿元，其中现金和银行存款为478.73亿元。这一现金储备规模，在千亿级房企中领跑。

截至2019年6月底，中国奥园净负债比率为64.2%，在行业中处于低位。此前华夏时报发布的《2019房地产上市公司百强测评报告》显示，2019年行业平均净负债比例升至92.5%。

更值得一提的是，资本市场对中国奥园的正面评价，正在进一步提升公司整体融资能力。

上半年，公司股票被纳入MSCI中国指数及恒生综合大中型股指数，标志着国际资本市场对中国奥园的肯定。

继2016至2019年获得惠誉、标普及穆迪等三大国际评级机构调升企业信贷评级及展望。2019年获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。

2019年上半年，中国奥园的主要往来银行达到15家。今年6月，公司连续第18次被四大商业银行广东省分行等机构评定为“广东地产资信20强”。

千亿之后，如何谋求更高层次的增长？

中国房地产行业历经40年发展，从“黄金时代”进入到“白银时代”，增速整体放缓。

对于房企来说，单纯的规模增长诉求，应让位于长期、稳定的发展空间，以及不断提升的盈利能力、企业内生价值和外延价值的建立。

中国奥园“高筑墙、广积粮”，为的是追求有质量的发展，在保持业绩稳定增长的同时，强抓企业内部管理，通过产品力的打造，提升客户满意度，最终树立行业竞争力。

进入“白银时代”的中国房地产市场，对地产企业的考验，已不是简单的建房、卖房，谁能以房为媒，打通生态链，介入用户居住生活的全过程，才能最终赢得未来。

作为中国首个复合地产的创造者、中国主题地产创新理念的开拓者，中国奥园正逐步深化“一业为主、纵向发展”的战略格局，向世界500强进发。主业不松劲，产业加把劲，中国奥园正在以地产业务为核心，带动商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等业务全面开花。