青客赴美IPO，长租公寓魔咒会被打破吗？

抢在蛋壳、自如之前，青客公寓率先迈出赴美上市第一步，预计在11月5日将以"QK"为股票代于在纳斯达克挂牌上市，成为国内首家在海外递交招股说明书的长租公寓企业。

11月2日，距离上市仅4天，长租公寓服务商"青客公寓"再次更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件。而这次更新，有一点值得注意——青客公寓选择将这次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。也就是说，以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，青客公寓的最高募资金额，将从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。

还未正式上市，就已经将目标下调一半，这番举动让青客公寓看起来对于赴美上市似乎信心不足。

实际上，根据其招股书显示，青客公寓仍处于巨额亏损状态，选择上市，也是为了补足资金。国内长租公寓领域，大多走的都是烧钱扩张模式，陷入持续巨额亏损、盈利困难的魔咒。此次青客上市，究竟能否打破长租公寓的行业怪圈呢？

想为千万青年人才解决住房问题，青客公寓成行业领跑者

根据资料显示，青客公寓2012年成立于上海，"青客"寓意"青年客人"，定位为地铁边、租得起、有管家的青年公寓，立志为1000万青年人才解决住房问题。

自2012年成立后，青客公寓很快拿到了纽信创投的天使投资，并且随后还拿到达晨、赛富、凯欣资本等机构的融资，到2018年C轮融资完成，青客公寓四轮股权融资总规模已经超过了一亿美元。这些融资数据足以说明，青客公寓这几年的发展势头迅猛，资本市场对于长租公寓这一块也还是比较看好。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的总计96854间房间，复合年增长率为114.4%，其中，上海为主要市场，拥有超过6万间房源。拥有如此之多的房源背后，可能是青客公寓烧掉几亿资金之后的结果。

通过跑马圈地，以高价大量租赁个人业主的闲置房源，精心设计装修后出租给青年白领，大部分房子都按照原有房间数出租，同时也会对部分面积较大的客厅隔成房间，也就是我们所说的"改造房"，打造一个"N+1"模式。

有人说，青客公寓实际上就是一个"二房东"的身份，把业主的房子长租下来，改造后再转手租给租客。那么这个"二房东"究竟有没有把房子都租出去呢？

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，如果以此类房间数量来计算，那么青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。

经过早期粗放式发展之后，长租公寓领域迎来大洗牌，一大批不具备精细运营能力的长租公寓倒下。今年以来，杭州"中择房地产"、乐伽公寓、君创公寓、、德寓公寓、国畅公寓、诚客快租等多家中小型长租公寓接连被曝拖欠房东租金，资金链断裂。据房东东信息数据统计，目前已经38家长租公寓出现严重经营问题，今年下半年，公寓爆仓数量陡增。

在这样的背景下，青客公寓还能做到行业最高出租率，并且将成为国内海外长租公寓第一股，确实具备先发优势。但同时，这也说明，消费者对于长租公寓还是存在一定的市场需求。

传统租房痛点多，品质化长租公寓成"宠儿"

一般来说，毕业季也是租房高峰季。根据教育部发布的消息，2019年应届高校毕业生达到834万人，规模再创下新高。这其中，大部分毕业生都面临着毕业租房的问题。

长期以来，国内住房租赁市场的供给主体以个人出租为主，规范化和专业化服务缺失，很大程度上制约了住房租赁市场的发展。租房流程复杂、参与角色多、租客的时间成本投入大，额外支出多，房源的质量也没法保障，更别提入住后的管理、维修等。这些，都是传统住房模式存在的弊端。

但是，机构化的长租公寓行业出现并且发展迅速，通过提供专业化的运营管理服务，一定程度上解决了，以个人业主出租为主的住房租赁供应模式中，长期存在的户型、产品、服务"错配"问题。比如在看房阶段，租客就省下了不少精力。现在的长租公寓平台几乎都开发有"线上租房系统"，可以根据租客需求智能推荐房源，并且展示的图片基本真实，租客直接点开房源页面，就能完成租赁。

同时，在产品方面，长租公寓设施齐全，租客可以拎包入住。像青客公寓这种平台，房源都是经过统一管理，进行了品质升级，配齐了品牌的家具家电，还提供包括服务管家、保洁、维修、客服等租后服务，租客不用担心入住之后的一系列"售后"问题。

从市场情况上来看，装修时尚、强调社区文化、管理更人性化的长租公寓，的确受到了90后为主的租客群体追捧。品牌长租公寓注重设计感的大单间、公区服务和社群体验，契合了青年群体的租住需求。除了提供高品质的产品、服务和满足社交化需求外，租客的安全问题也得到了保障。

在租客安全上，青客公寓首先对租客就会进行筛选，以高学历、固定工作、稳定收入为标准，对租客进行信用评估、资料审查。每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。

可以说，对于20-35岁的城市青年租客而言，长租公寓会是他们最具性价比的选择，价格低、装修潮、地铁近、够安全，这些，都是租客选择长租公寓的理由。而根据独角兽早知道所报道的数据，2020年国内租房市场规模将达2.71万亿，但是长租市场在租房市场的渗透率却还不到10%。

如今青客、蛋壳、自如等领域内头部企业纷纷寻求上市，也是长租公寓行业内资本涌动的表现——仅2017年就有20家长租品牌公寓完成融资，金额突破418亿，数据不多，却足够让资本眼红。

烧钱扩张却巨额亏损，青客公寓未来挑战重重

虽然市场空间广阔，租客需求也在，但是目前整个长租公寓行业的发展困境却不容忽视。

首先就是巨额亏损问题，根据招股书数据显示，财务方面，青客公寓2018年实现营业收入8.90亿元，较2017年的5.23亿元增长70.3%，但同时净亏损金额也较2017年的2.45亿元进一步扩大至4.99亿元；截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营业收入为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，2018年同期为3.24亿元。

巨额亏损跟青客公寓疯狂扩张，收购房源不无关系，高价掠夺市场闲置房源，然后进行装修改造——2018年，青客公寓对房源的装修，平均每一个房间需要花费2万元，而依靠单薄的租金差价来盈利，按照目前的运营效率，需要6年才能回本。重资本租赁物业、通过持续运营获得营收和利润，再加上大量的技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，长租公寓的利润已经被被大幅度地摊薄。

而青客公寓的收入结构又过度依赖租赁收入，根据数据，2017年租赁收入占比97.35%、2018年租赁收入占比89.55%、截至2019年6月30日止9个月的占比88.29%，也即是说，青客公寓近9成的收入都是来源与租金收入，至于增值服务，包括宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金等所占比例也是寥寥无几。

再一个就是续租率问题，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月，不到一年。

不到一年的平均租期，近半的租户退房，个位数的续租率，是长租公寓共同的尴尬，频繁换租不仅意味着公寓空置成本、获客成本增加，也反映出长租公寓服务的客户满意度尚有较大提升空间。

近年，不断有长租公寓企业被"曝雷"，其中杭州乐伽公寓就是一个典型的案例。频频被曝雷的长租公寓，一个很严重原因就是"租金贷"——即金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款，金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。

与大多数长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，租客可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。根据招股书数据，截至2019年6月30日，青客公寓已经与11家金融机构达成了合作，而其租户的65%均使用了租金贷服务。

长此以往，"租金贷"模式肯定会出现问题，一旦没有资本进入，长租公寓企业就可能"跑路"，让租客和房东都陷入被动局面。并且，针对"租金贷"泛滥，各地政府早已相继出台整顿措施，三令五申之下，长租公寓未来发展更加不可预测。

对于这次上市，青客公寓想要补足资金的目的不言而喻，至于募集资金的用途，青客公寓在招股书中表示，IPO募资到的资金将分别用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。

其实，从某种意义上来说，青客公寓完成的四轮融资虽然总额超过一亿美元，但都是风投资金，不足以支撑企业发展。而这次赴美上市，通过资本上市来借力，这种做法现可以形成比较好的导向，具有积极意义。

未来，对于长租公寓的发展，可能更多还是依靠增值业务。毕竟这些长租公寓平台掌握了租客信息、房屋信息等大量数据，成为了"流量主"，还能够准确获取租客的生活习惯。有了数据之后，长租公寓平台可以通过这些数据来分析客户群体，丰富自己的生态圈，比如拓展广告业务、配套服务、以及商业租赁来实现盈利。

疯狂烧钱之后，回归理性，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡，或许，青客公寓还能继续作为领跑黑马一路向前，打破长租公寓盈利魔咒。

本文来源：美股研究社（公众号：meigushe）http://www.meigushe.com——旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道美国科技股和中概股，对美股感兴趣的朋友赶紧关注我们