万科经历“铜九铁十”，投资人用脚投票撤离？

文/萍少

有王石的万科，被叫做“老万科”。创始人出局后，经理人团队的自我界定是：“做个好学生，答好难题目。”

不是笔者刁钻，却听出了这里面的悠长意味。万科，优秀是他的追求，但卓越好像不是！争当好学生的这个劲，与狼一样创业者给人的那股劲，这自然是天差地别的不一样。

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单月销售业绩下滑近20%，万科今年“金九银十”失色了

近几日房企陆续公布了10月业绩情况，万科单月实现销售面积271.3万平，同比下降20.5%；实现销售金额433.8亿元，同比下降19.8%，这样的数据让人跌破眼镜。

今年下半年伊始，房地产市场蔓延着越来越浓厚的观望情绪，先知先觉如恒大，提前在8月为“金九银十”拉开战幕，全员营销，降价促销，来势凶猛。这也成就了他的逆势增长，公告显示，恒大9月销售金额达831.1亿元，同比增长约31.9%；10月销售金额再创新高达903亿元，同比增长约70%。

低调强悍的碧桂园，虽然没有像恒大搞出那么大声势，也实实在在把业绩装进了口袋。公告显示，9月碧桂园合约销售金额约为515.8亿元，同比增长约40.39%；10月合约销售金额约为567.6亿元，同比增长约40.46%。

而万科却在这个销售旺季里失色了，9月合约销售额仅同比增长约13.52%。因为推盘不力！虽说不该但对这个指标做过多解读，不过诚如万科自己所讲，房地产黄金时代转为白银时代，增量需求在收缩，业内竞争对手集中度在提升，意味着这个时代下的竞争更加激烈，而今年仅是个开端，今年还将是未来日子里最好境况的一年，这背后反应出的，可能更多的是万科的市场反应、销售及运营调度能力。

“我们不会给自己定刚性指标，但每年都会有开工计划、交付竣工计划等经营计划。对我们来说，每天都是卖楼的好日子，每天都应该努力卖好房，做好产品，好服务，这是我们今年的任务安排。”万科首席运营官张旭在2019年中期业绩发布会如是说。

而这种说法，一如市场表现，总让笔者觉得过于寡淡、无力。

02

进取心不如保利，遭遇基金公司用脚投票

万科和保利地产，近几年一直是地产行业TOP5里的两大龙头股，其稳定的盈利、业绩表现，也使得这两只龙头股成为了公募基金的标配。不过，据证券日报记者从刚刚披露的基金三季报梳理发现，三季度末，共有389只基金重仓保利地产，这一数量大举超过万科A的258只，保利地产已经取代万科A成为了基金最爱的地产股。

为什么会有这样的表现呢？

两家都非民营企业，近年来营收、利润、ROE等各项指标都表现不错，也都主要将土地储备布局在一二线城市，都有着稳健的债务结构，享受着较低的融资成本。但保利却是表现出更强烈的进取心，在2017年底喊出“重回第三”的目标，也获得了显著的业绩提升。自2017年至今，保利的销售业绩增长表现持续高于万科，特别在2018年，万科重新梳理战略，而保利与其逐渐拉开1倍以上的增速。

▲（数据来源：公司公告）

销售作为房地产公司增长的起点，而拿地投资则是未来销售的源泉。保利近些年积极布局拿地，也是力压万科一头。

▲（数据来源：公司年报）

这么看来，万科就有些尴尬了。从老大哥，近些年被恒碧逆袭超越，掉落老三。而目前第四名的融创，在孙宏斌的带领下，更是从顺驰时代开始就将万科列为追逐目标，截至今年10月底，累计销售金额已达4339.2亿元，与万科的5189.9亿元也就相差了1个多月的销售额，土地投资方面通过并购方式也迅速地实现储备。再加上这个铁了心要“重回前三”的保利，TOP5里这种你追我逐的激烈竞争，未来三五年还很可能出现另一个局面。

所谓，取法乎上，得乎其中。取法乎中，得乎其下。动机的强弱、目标的高下，已基本可分辨出不同公司的不同未来发展走势。万科近些年来差强人意的表现，也只是其之前动机和目标落地的结果而已。

不过，深地铁入主以后，万科围绕着“战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配”整理再出发，虽然效果仍未显现，但改革的步子也是愈加明确，从喊出“活下去”，做战略收缩回归基本盘，到重塑合伙人机制，以及组织体系的重新构建，当然最近网传万科降薪40%只是其薪资体系重建中受影响的小部分，万科也在给出自己的应对方案。