硬核！四大论点支撑，南京房价进入阶段性下行拐点

文/云惊天

10月份，南京统计局发布的数据显示，南京CPI上涨3.7%，与此同时，新房销售价格上涨0.2%，二手房价格上涨0.3%。

从数字上看，房价似乎略有提升，但刨除通胀因素，你会发现房价实质上还下降了。笔者认为，这种实质性下滑的趋势在未来半年到一年时间里，并不会改变，南京房价已经进入阶段性下行拐点！

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宏观来看，全国房价普遍企稳

11月15日，国家统计局公布了10月70大中城市房价数据。数据显示：一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。

▲数据来源：国家统计局

南京的楼市并不是一个封闭的市场，无法孤立于全国楼市之外，在全国楼市普遍企稳的情况下，南京楼市也无法脱离于这一大潮。而全国楼市之所以会处于如今的情形，主要是两方面原因造成的：

（1）经济形势严峻拖累房地产市场

中国银行研究院10月25日发布了《2019年四季度经济金融展望报告》，报告中认为，中国经济将在四季度企稳，预计2019年全年GDP增长6.2%左右。增速比2018年的6.6%回落0.4%。而根据瑞银预测，2020年中国GDP增速将放缓至5.6%-5.7%，增速继续回落。

各方面的信息都表明，短期内，中国的经济形势非常不容乐观。

（2）政策严控

在国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策后，“一城一策”、“严控房价过快上涨”的政策被坚决执行。政府从需求、供应两端同时发力，严控房价过快上涨。

7月30日，中央政治局会议在重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”后，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。可以看出，尽管经济形势不乐观，但中央政府控制房价的决心是十分坚定的。

房地产市场是政策高敏感市场，在政策趋紧并将长期延续的形势下，房价很难出现大涨。

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自身来看，南京房价短期不具备大涨条件

（1）前期迅猛增长让南京房价处于比较合理的区间

从10月70大中城市房价数据中我们可以看到，如果以2015年为基数，南京的新房价格增长了53.6%，这一数字在70个城市中排名第八，排在第一位的是西安，增幅为67.4%，比南京高14.2%，但西安如今的平均房价不过13000左右，远低于南京。

如果把对比目标缩小到全国所有的强二线城市，南京的五年房价增速仅次于武汉和厦门，名列第三，而房价要高于武汉。

显然，前几年的高速增长已经让南京的房价处于比较合理的区间，并不存在被低估的现象。从这方面来讲，南京房市不具备大涨的前提。

（2）投资回报率过低

数据显示，南京住宅的平均租售比在1:600左右，远高于1:200到1:300的正常水平，据笔者所知，南京租售比高于于1:700的住宅比比皆是。

今年五月，网上发布的数据显示，南京的房屋租金收益率为1.7%，在调查的50个城市中排名倒数第六。同为强二线城市的杭州、成都、武汉、重庆等租售比都优于南京。

在房价无法大涨的预期下，南京房市极低的投资回报率正在拒绝很大一部分投资客。

▲数据来源：某研究院数据

（3）吸纳新增人口效率缓慢

今年上半年，江苏省统计局发布的数据显示，2018年南京常住人口843.62万，比2017年增加10.12万。

从江苏省内来讲，这个成绩是非常耀眼的，因为2018年整个江苏省新增常住人口不过21.4万，南京几乎占江苏省的一半。

但是，在吸纳人口这方面，南京的优秀不过是“矮子里面的高个”，放眼全国来看，南京这个成绩实在不如人意。

国家统计局年初发布的数据显示，南京在30个主要城市中仅排名第15位，远远低于杭州、西安、成都等同级别城市。

调查往年数据，南京表现依然堪称寒碜，2017年新增6.5万人，2016年是3.41万。在南京城镇化率已经达到82.5%，逼近一线城市的情况下，内部挖潜已经不足以拉动南京房价持续上行，新增常住人口将是支撑房市的另一个重要力量，而南京在这方面显然做得不够好。

▲数据来源：国民经略

（4）房贷在薪酬中的高占比制约年轻人落户

显然，南京要想吸引新的常住人口，年轻人将会是主力。但是南京提供的薪酬却不足以让绝大多数年轻人在南京安家落户。

根据统计局发布的信息，南京2019年春招的平均薪酬为8119，在全国城市中排名第七。同期，南京的平均房价约为3万元每平米。

▲数据来源：智联招聘

薪酬排名看似不错，但是别忘了，跟南京薪酬水平差距不大的武汉、成都、重庆、苏州房价都要远低于南京，这也是南京新增常住人口少于这几个竞争对手的重要原因。

总之，不管是从宏观层面还是从南京本身来讲，房价维持现状的迹象十分明显，考虑到通胀因素，南京房价实际上是下滑的，这个趋势在未来短期内不会改变。但从长期来看，南京的房价依然远未到顶峰。

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长远来看，南京的房价未达到顶峰

2018年11月，国家宣布支持长三角一体化发展，并将之升级为国家战略。作为长三角地区仅次于上海的唯一特大城市（上海是超大城市），南京必将得到资源和政策要素的集中倾斜。

▲南京江北新区

与此同时，同为国家级战略的江北新区正在如火如荼的建造之中，同时南京又是一带一路交汇点的重要枢纽城市……

可以预见，在众多利好政策的加持下，南京的经济将会在未来长期维持高速增长的状态。

除经济潜力之外，南京基础建设成熟度相当高，几乎能与一线城市相媲美；作为六朝古都，文化底蕴浓厚；城内大学林立，人才资源丰沛……

南京正处在高速发展的道路上，其底蕴和城市规模也足以支撑这种发展，可以预见，未来南京的城市规模和城市化率都将远大于今天，这就是南京楼市继续发展的动力。