逃不掉的这轮经济周期,炒房还是炒股?

作者: 杨国英 来源: 杨国英观察 2019-12-23 21:30

文/杨国英

浅水喧哗,深水宁静。

今年的冬天,比往年更冷,更适宜深度思考。

连马云的好友,日子都难过了,借钱的借钱,卖楼的卖楼,我们也得为未来做好准备。

01

过去VS未来!

过去,是奇迹频出的时代,而未来,则是回归常识的时代。

过去,你不追求奇迹,奇迹必与你擦肩而过。资质远不如你的,无奈创业,也能将你甩在身后,资产比你少的,加加杠杆炒炒房,财富积累得也足让你仰首而望。

过去,经济高速增长,创业机会多;过去,资产价格上升速度,远远超过融资成本,套利机会更多。

道理很简单,以炒房为例吧,过去20年,一线和二线头部城市的住宅房价,每年复合涨幅12%(基数逐年上升的复利效应),平均每年涨幅就是40%,而融资成本呢,房贷每年5%—6%,平均每年套利35%左右!

其他的套利效应相对小一些,但是,十年、二十年下来,也就超级惊人的。

但是,周期终有“期”!

当经济增速下行,当资产价格上升速度低于融资成本时,当整个融资环境不再宽松,一切的一切,瞬间就发生了变化,当然,周期的瞬间,是两三年。

这两三年,资产价格不仅没涨,超大多数还跌了,资产价格不涨叠加资金成本不降,这还怎么套利呢?不仅无利可套,而且过去加杠杆没有及时降下来的,不仅得还回去,还得加速度还回去。

假设资产价格一年跌8%,融资成本为8%,这样,一年亏损不就是16%吗?!

虚枉的繁华,雨打风吹去,这两三年,无数的各地首富,“皇帝的新装”再也遮盖不住,转眼之间变成了“首负”。

山西的李兆会,河北的杨卓舒,陕西的姚俊良,重庆的君明善,河南的朱臣文,云南的赵兴龙,青海的肖永明……

不一一细数了,如果算上地级市,各色各样“首富”变“首负”的,全国至少有数百人之多。

02

回归常识

一切,终将回归常识。

一切,必须遵照常识。

记得,两三年前,我就提醒年轻人不要轻易创业,相比60后、70后的当年,今天的90后年轻人,你们面临的机会窗口越来越窄,你们面临的商业竞争越来越激烈。

如果说,20年前,创业成功的概率有30%,10年前,创业成功的概率仅有15%,而今天,或许仅有1%了!

今天,就业要紧,夯实好自己的专业技能尤其重要!

过去,我们的中产阶层,是以中小企业主和公务员为主,而10年后,我们的中产阶层,将以各行各业的专业人士为主,这符合发达国家的阶层分布。但是,未来人工智能时代的来临,纯粹的、工作中较少社交的专业人士也将面临挑战。

今天,套利空间已经收窄,静态地看,平均值(资产平均回报率-融资成本)已经为负。

参照理财产品的收益率吧,今天,收益率超过4%的理财产品,都是有风险的,超过6%,风险度差不多是50%,超过8%,风险度上升到90%,超过10%,风险度差不多接近100%了。

研判周期,识微见远。

当周期向上时,要大胆进攻,要相信奇迹。当周期向下时,要谨慎防守,要回归常识。

楼市,2014年和2015年,我不停地鼓励大家加杠杆冲,2016年,甚至亲自带领大家考察重庆,但是,2018年开始,我就建议大家降杠杆,想一想,在一线和二线头部城市,如果你在2018年降杠杆卖房产,相比现在,你至少多卖了10%左右的价。

2018年,是过去20年周期向上的尾声,2019年,是未来10年周期向下的开始,这个不再细说了(《开发商抛房,马云朋友卖楼,未来10年楼市到底怎么走?》)。

周期向下,回归常识。

股市已经在回归常识,今年,大盘股、蓝筹股的整体涨幅更好,大资金、北上资产明显给大盘股、蓝筹股更高的溢价,这个符合成熟市场的估值逻辑——价值投资。

楼市也必将回归,昨天我说了,未来年租金回报率低于3%的房产,是毫无意义的,这个其实也是价值投资的逻辑。

从这个角度看,核心地段的公寓和写字楼,未来10年,其与相临区域住宅的离奇价差(写字楼价格约为住宅的50%,公寓价格约为住宅的60%),必将是渐进收窄的,甚至有可能趋平——毕竟,公寓和写字楼的租金更高,核心地段极难复制,而住宅却并非如此。

以后,请不要再扯什么炒股、炒房了。

一切,都将是价值投资!

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