二手房海量压顶,有城市半年暴增500%,到底谁来接盘?

作者: 杨国英 来源: 国英观察 2020-06-27 10:32

文/杨国英

穿透现象看本质!

关于楼市,今年上半年是一片大涨声,开盘价在上涨,成交价在上涨,土拍价也在上涨……

这其实只是现象,不是本质,大家不要云里雾里地被现象所迷惑。

本质是什么?

本质要看二手房,要看二手房的成交价。

新房的成交价,没什么参考意义,过去这几年,开发商的拿地,越来越向主城区集中,交付也倾向以精装为主,之前的限价也有些放松了,所以,新房的成交价变高了,这难道不是很正常吗?!

二手房才是房价真正的市场化指标。

但是,也不能笼而统之,比如,一段时期内,改善型二手房成交量上升了,这对二手房成交均价的拉动效应,肯定要比老破小成交量上升要更加明显,这就是统计的样本偏差。

最为客观、最为准确的,应该是同一个小区,同样户型的房子,今年上半年的成交价,到底有没有上涨,这样的二手房盯盘追踪分析,才是最有说服力的。

那么,通过二手房盯盘追踪分析,今年上半年,房价到底有没有上涨呢?

没有那么大的样本数据,仅结合我追踪的5个二手楼盘,深圳南山区1个,北京海淀区和房山区各1个,南京江宁区的2个——这5个二手楼盘的成交价,最近半年,深圳南山区的涨了,涨幅超过了10%;北京海淀区的,基本没涨没跌,房山区的微跌;南京江宁区的,两个都是小跌。

以下则是硬核数据(来自贝壳网公开数据),关于二手房挂牌量。

二手房挂牌量,对二手房的成交价,有一定的决定作用,这代表了供求关系的变化。二手房挂牌量上升了,则房价承压,二手房挂牌量下降了,则房价有支撑。

不知道大家是否还记得,约半年前,在一篇文章中(《史无前例!2020年的二手房挂牌量……》),我对当时10个城市的贝壳网二手房挂牌量,做过明确的统计:

现在,近半年过去了,这10个城市的二手房挂牌量,到底有什么变化呢?

除了上海,其他9个城市的二手房挂牌量,全部上升!

1,上升最明显的,是武汉。

1月5日,武汉二手房挂牌量才1.23万套,现在超过了7.5万套,近半年时间,暴增超过了500%!

▲(昨天的武汉二手房数据)

当然,武汉是特例,这与史无前例的疫情有关。

2,二手房挂牌量,上升第二名的,是沈阳。

1月5日,沈阳二手房挂牌量是6.31万套,现在超过了12万套,近半年时间,上升近95%。

▲(昨天的沈阳二手房数据)

3,二手房挂牌量,上升第三名的,是杭州。

1月5日,杭州二手房挂牌量是5.94万套,现在超过7.3万套,近半年时间,上升超过了23%。

▲(昨天的杭州二手房数据)

4,二手房挂牌量,上升第四名的,是南京。

1月5日,南京二手房挂牌量是7.6万套,现在超过9.17万套,近半年时间,上升超过了20%。

▲(昨天的南京二手房数据)

5,二手房挂牌量,上升第五名的,是广州。

1月5日,广州二手房挂牌量是6.33万套,现在超过7.54万套,近半年时间,上升超过了19%。

▲(昨天的广州二手房数据)

余下的第6-9名,分别是济南、合肥、深圳和北京,近半年时间,二手房挂牌量的上升幅度,分别为17%、14%、10.9%和4.9%。

6,二手房挂牌量,上升第六名的,是济南。

▲(昨天的济南二手房数据。注:1月5日是4.4万套)

7,二手房挂牌量,上升第七名的,是合肥。

▲(昨天的合肥二手房数据。注:1月5日是6.19万套)

8,二手房挂牌量,上升第八名的,是深圳。

▲(昨天的深圳二手房数据。注:1月5日是3.84万套)

9,二手房挂牌量,上升第九名的,是北京。

▲(昨天的北京二手房数据。注:1月5日是8.85万套)

10,10大城市,近半年时间,二手房挂牌量,唯一不增反降的,仅有上海,但降幅相对有限,为6.9%。

▲(昨天的上海二手房数据。注:1月5日是6.24万套)

二手房高悬,挂牌量飞速上升,不到半年时间,上述10大城市,上升幅度超过15%,就高达6个。

在海量二手房压顶之下,房价还能上涨吗?还能涨到哪里去?

面对当下楼市的喊涨声,你需要一双锐眼,识辩到底哪些是别有用心的,究竟哪些才是靠谱的。

一、不到半年时间,二手房挂牌量上升超过20%的城市,慎入。

二、一线城市二手房挂牌量超过10万套的(目前没有),二线城市超过5万套的,慎入。

三、落魄的二线城市,比如沈阳、济南、宁波等,以及广大的三四五线城市,房价大概率下跌。

1,未来3年,几乎所有的城市,老破小没有任何涨价可能,除了学区房。

2,房产回归居住属性,一二线城市的优质、稀缺房源,因为宜居,仍然具有一定的升值潜力,但整体相对有限。

3,考虑到房地产的货币属性,即便今年的货币政策再宽松,真正具备抗通胀能力的房产,以城市论,全国绝不超过10个城市,有5个在今天举例之列,还有5个不在。

呜乎,西方乌云,东海浮波,泰山压顶,2020守财不易,且行且珍惜吧!


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