2020,写字楼空置率暴增的背后真相?

作者: 杨国英 来源: 杨国英观察 2020-07-11 22:38

文/杨国英

2020,楼市的冰火两重天,是超级罕见的。

冰火两重天,剑指两个方面:一是不同城市的住宅房价,走势背离;二是同一城市的住宅与写字楼,走势背离。

货币宽松下,一线和二线的热点城市,房价有点火,而广大三四五线城市,房价却很是冰冷。

一线和二线的热点城市,有点火的是住宅房价,与之相比,写字楼和商铺,却是冰冷得很。

今天,讨论一下后一种背离!

写字楼和商铺冰冷到什么程度?

一线城市的空置率,都创下了历史新高!

戴德梁行最新数据,上半年,北上广深四个城市的空置率全部攀升,分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

▲图片来源:新财富杂志

在写字楼空置率攀升的同时,一线城市写字楼的平均租金也全面下跌:

北京358.5元/平,同比-7.6%;

上海251.9元/平,同比-6.3%;

广州184.5元/平,同比-4.8%;

深圳222.9元/平,同比-13.6%!

四个一线城市,写字楼空置率最高的,是深圳,高达25.4%;写字楼租金下跌最厉害的,也是深圳,同比下跌13.6%。

要知道,在四个一线城市中,今年住宅市场最火的,住宅房价涨幅最高的,也是深圳。

对深圳住宅与写字楼市场的严重背离,流行的专业解释有二:一,过去几年,深圳的新增写字楼过多;二,香港经济和金融的消沉,对深圳的写字楼需求构成了间接利空。

对这两大解释,我是认同的,但是,我认为,却不是最为重要的因素。

在全国城市中,深圳的智能连接普及性,应该是最高的!这是最为重要的因素!当然,新冠疫情进一步诱发和助推了深圳的智能连接普及性。

商业上,所谓的智能连接,是指不再依赖物理空间的聚合,或减少物理空间的聚合,而直接通过大数据完成大众对商品和服务的需求。

在全国城市中,若论移动设备的使用程度,城市的智能基础设备,以及年轻人占比高对新型智能商业的理解,第一名肯定是深圳——在这座年轻人主导的城市,在线办公的智能程度,肯定是最高的,毕竟,深圳的产业,是以科技和金融为主的。

岂止是在线办公,就连就餐,现在早已经以在线叫外卖为主,而且,在深圳这座城市,蔬菜生鲜和生活用品的采购,菜场和超市也已有边缘化的迹象了,现在的深圳中青年人,在线下单、送货上门已成为主流选择了。

可惜,戴德梁行的最新数据,仅局限于写字楼,而没有商铺——如果有的话,我相信,今年上半年,深圳商铺需求的下滑,肯定比写字楼更为严重,事实,应该已严重到惊恐的程度。

当然了,这种情况,在其他一线城市,也是存在的,但是,若论普及程度,肯定还是深圳首屈一指。

是智能连接对传统商业的抽离,导致了对写字楼、尤其商铺需求的重磅下滑!

未来已来,即便疫情结束,大势也不可逆。

1,写字楼是过剩的,商铺更是严重过剩的。

即便保守一点,今天的一线和二线城市,写字楼至少有1/3过剩,商铺至少有1/2过剩。

2,未来10年,大型商场将进入批量改造。

这个,亦如过去10年、20年,一大批大城市主城区的制造业工厂,被改造成一个个以办公为主的现代产业园一样,未来10年,一大批的大型商场,极有可能被改造成一个个以儿童教育娱乐、或者健康服务为主的集中地。

3,未来10年,智能连接将改变每一个人。

智能连接时代,能者更贵,庸者更廉!

因为,大数据的高效触达,将彻底解构传统人力资源的供需结构,松散的、集约的、1对多的供需关系,将成为未来职场的主流形态,专业优秀的,事实上就是单点的市场主体——类似于律师行业。

而专业一般的,平庸的,其职场需求将进一步减少。

另外,智能连接时代,在线的流量管理,将成为每一个人的必修课,哪怕你仅仅是一个卖菜的——如果你能够触达、并在线管理好一两千个家庭,你将成为一个杰出的卖菜小能力,甚至你事实上就是一个传统的小型菜场。

反之,你缺乏在线触达和在线管理的能力,未来,你或许连卖菜都没有资格,只能沦为卖菜小能手的小帮手了。


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