“快起来”的中海地产:传统优势被赶超 创新业务发展不顺

作者: GPLP 来源: GPLP 2020-09-09 11:02

“快”起来的中海地产也不是一马平川。

作者:蔚芮

来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

8月24日,中海地产(00688.HK)公布的中报显示,2020年上半年,中海地产录得收入为886.3亿元,同比增长11%;核心净利润为179.4亿元,同比增长0.3%;公司股东应占溢利为205.3亿元,同比下降3.7%。

与此同时,中海地产半年加权平均融资成本录得4.01%,净借贷比率录得32.95%,净利润率录得23.2%。多项指标来看,依旧很具有中海地产的“小特色”:稳、小上升。在市场的眼中,中海地产一直是保守求稳,不过近年来,中海地产这艘“航母”快了起来,然而,此时,“快”起来的中海地产也不是一马平川。

为做大规模,冲!

中海地产正在冲刺4000亿港元(约3600亿元)规模。

2020年上半年,中海地产销售合约金额为1720.1亿元,同比增长4.2%;合约销售面积为954万平方米,同比增长3.5%。

据克而瑞研究院发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,中海地产排在榜单的第六位,其实很多人并不清楚,10多年前的中海地产曾名列前三甲。2007年之前,中海地产的销售规模仅次于万科(000002.SZ),位列行业第二;2009年下降到第四;2017年之后年度排名持续位列第七,被后续的万科、恒大等企业所超越(如表1所示)

表1中海地产2013年以来销售额排名

( 数据来源:克而瑞研究院)

在地产红利时代,中海地产选择求稳,错失了一个快速做大规模的时代。

当然,从中海地产的销售规模来看,销售金额是在不断增长的,只不过是相比较同行,中海地产的发展速度掉队了,特别是2015-2018年这时间段内。

据亿翰智库相关数据统计,2015-2018年4年间,TOP100房企平均复合增长率达44%,而中海地产复合增长率仅为18.6%,在TOP10房企中增速最慢。

据相关媒体在2017年报道,时任中海地产董事局主席肖肖曾表示,“没有规模支撑,保持利润增长和领先也是不可能持续的”。

2017年,肖肖年满60岁到了退休年龄,颜建国从龙湖集团(00960.HK)回到中海地产接任董事局主席,上任后的颜建国随即改变了中海地产的风格,开始由“求稳”转向了“加速求规模”的风格。2017年,颜建国就给中海地产定了个2020年实现4000亿港元的销售目标。

不断攀升的拿地规模证明了中海地产的野心,据其历年财报(如下图2):

2017年,中海地产以951.16亿元取得了1741.41万平方米的土地储备;

2018年,中海地产的土地储备为1764.10万平方米,投入的金额为913.53亿元;

2019年,中海地产更是逆势扩张,以1133.59亿元的金额取得了1145.61万平方米的土地储备。

由此可见,中海地产对规模的渴望。

表2中海地产2017-2019年土地储备情况

(数据来源:中海地产公告)

2020年,对于土地储备,中海地产管理层曾披露,2020年新增1400亿元的土地权益投资预算。

重金投入之下,中海地产拿下了众多“地王”:

2020年8月3日,中海地产经过66轮拼杀,耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地,刷新了北京2020年总价地王;溢价率为23.44%,核经营楼面价40415元/平米。

2020年8月6日,中海地产以总价16.99亿元竞得哈尔滨1宗商住用地,溢价率为26.88%。成交楼面价为9508元/平米,该地块楼面价刷新了哈尔滨历史记录。

(资料来源:中指研究院)

根据中指研究院的数据,2020年1-8月中海地产拿地金额为781亿元,排在第二位,仅次于中国恒大(03333.HK)。

不过,伴随着中海地产拿地规模的扩大,这也同时增加了中海地产的销售压力。中海地产中报显示,2020年1-8月,中海地产的合约销售金额为2222.94亿元,同比增长2.1%,仅完成4000亿元销售目标的55.57%,在剩下的4个月,中海地产要去冲击余下的44.43%,销售压力巨大。

“利润王”增长放缓

曾经,在严格控制规模之下,除了万科,中海地产被地产圈称之为另外两个标杆:

一是中海地产的负债控制是房地产行业的标杆。负债方面,2015-2019年,中海地产的资产负债率分别为62.97%、60.19%、57.62%、59.52%、60.06%,严格控制在60%左右。

2020年上半年中海地产资产负债率为59.77%,扣除预售账款后的资产负债率为57.8%,净负债率为32.95%,在年销售规模千亿元以上房企中保持最低;上半年加权平均借贷成本为4.01%,融资成本处于行业最低区间,持有现金1113.8亿元,占总资产的14.6%。

(数据来源:中海地产年报)

一方面是符合行业标准的负债率,然而,另外一方面,中海地产在地产发展的黄金时代严格控制负债也引起市场的质疑声。市场普遍质疑,中海地产“为了利润而利润“严格控制净负债率在40%以下,没有发挥自身的融资成本低的优势,错过时间限制了规模的发展。

二是中海地产的高利润是房地产行业的标杆。

利润方面,中海地产一直是“老大哥“。2015-2019年中海地产的净利润分别为346.43亿元、370.24亿元、407.67亿元、377.16亿元、416.18亿元。

(数据来源:中海地产年报)

只不过,如同硬币的两面,保证了负债率及利润率,中海地产也错失了增速,与此同时,伴随着其重启规模发展的路径,中海地产的利润率也同时正在降低。

中海地产年报显示,2019年,中海地产的净利润增速为10.35%,毛利率为33.66%,净利率为26.12%。毛利率与净利润分别同比下降4.54个百分点、1.41个百分点。

(数据来源:中海地产年报)

在利润率上曾被视为标杆的中海地产也被万科所超越。2019年,净利润排在第二名的万科的毛利率为36.20%,已经高于中海地产。虽然中海地产净利润从量上还是略胜万科一筹,但是差距在不断缩小。

(数据来源:年报)

2015年万科与中海地产的利润差距还高达165.24亿元,而到了2019年,差距已经缩小到27.46亿元。

如果说传统的房地产业务优势正在被其他地产商所超越,那么,在创新业务方面,中海地产是否领先行业呢?

创新业务下滑

2020年中期业绩会上,董事局主席颜建国表示,中海地产的目标是百年基业,住宅开发业务,持有型商业物业,教育、养老、物流、供应链管理等创新业务,这三类产业都要进入行业头部。

然而,在创新业务方面,中海地产远远落后于万科、恒大等房地产头部企业。

事实上,已经在房地产黄金十年落后于行业头部企业的中海地产,要想追赶行业老大依旧存在一段距离。相对于土储、利润,中海地产的创新业务与万科、恒大等相比还是差距较大,毕竟从事新业务需要些冒险精神。

从中期经营情况来看,中海地产资源配比上,目前仍延续以90%的资源用于住宅开发,1%-2%的资源投入创新业务。

据中海地产中期业绩报告,2020年上半年,中海地产写字楼、集中商业、酒店、公寓等商业物业取得收入为20.3亿元,同比仅微增1.1%;创新业务下滑至3.6亿元,2019年同期为3.8亿元。

而根据万科财报,万科物业在创新业务的增速为21%,二者差距明显。

传统业务面临赶超,创新业务发展面临下滑压力,中海地产想要进入头部行列,仍需要付出更大的投入和努力。


【声明】该文由作者本人上传,其观点仅代表作者本人。亿邦号系信息发布平台,亿邦动力网仅提供信息存储空间服务,如本文涉及侵权 ,请及时联系run@ebrun.com。