雅居乐陈卓林的海南“围城劫”

作者: 一点财经 来源: 一点财经 2020-10-21 16:56

“海南是‘金蛋’!”2020年中期业绩会上,提到海南的土储,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林心情愉快。

可不要小看“金蛋”这个称谓。在粤语体系中,“金”并不是402元/克(10月19日实时基础金价)那样简单:称赞为人言必信行必果,广东的俚语是“牙齿当金使”;香港歌星谭咏麟与张国荣结束“谭张争霸”的转折事件,正是后者唱了一首名为《沉默是金》的歌曲。

翻看雅居乐的过往,称海南为“金蛋”不为过。

2006年,正是海南清水湾项目,以及众多如同疮疤横躺在海南大街两侧的烂尾项目,帮助雅居乐养育出一头年销售额破百亿的“现金奶牛”,与碧桂园、恒大、合生创展、富力一并成就“华南五虎”的美谈。

眼下“华南五虎”虽已不复当年,但《海南自由贸易港建设总体方案》(以下简称《方案》)的印发,让海南再次成为盛放机遇与财富的热土——无论“自由”还是“贸易”,海南首先应该是一个“港”。是“港”,就要用地,要基础设施建设,封装产业与人才。

海南这枚金蛋,自然成了雅居乐翻身的“撬杠”。

不过,故事会这样顺理成章的讲下去吗?都说“十年河东,十年河西”,其实根本用不了十年那么久。

清水湾项目给了陈卓林很多美好回忆,可眼前这个时代,已经过了房企继续豪横地大干快上的年份了。

“三条红线”出台以及地方管控条例落地,都在提醒各家企业,驾驶速度不要太快。这年头,刹车踩得好,远比踩油门重要。

陈卓林将海南称为“金蛋”的时候,或许就注定他仍停留在过去的认知体系中。以那个时代的价值观,现在应该进入收获期,是重现当年“华南五虎”风光的最佳机会。雅居乐在海南有那么多土地,这就是重回巅峰的资本。

用过去的眼光判断今日的时代,陈卓林决定以“刻舟求剑”的姿态,死守海南这块热地。巧合的是这样的情景,他在2017年就曾唱过——那是他粤语专辑《心曲雅韵》的主打歌《红梅记之石牢咏》:“已是樊笼鸟,展翅扑飞难……”

政策的东风

成为老家中山的家具大王,在广州番禺盖一片豪宅,花钱赞助“香港小姐选美大赛”……回忆过去,这些场景都曾让陈卓林以为,自己走到了人生巅峰。直到2006年,一切不一样了。

2006年初,海南省陵水县公布“十一五”规划纲要,计划将清水湾、高峰温泉、香水湾、黎安港等区域内,适合旅游开发的土地调整为建设用地,并引入一批高级度假酒店、山地高尔夫球场、温泉康体疗养、休闲娱乐中心等项目。目的只有一个,让当地经济尽快跑起来。

至于如何算作“适合旅游开发的土地”,需要提供多少亩用地,在海南陵水县政府与雅居乐签订开发合作协议中,为整个行业提供了一个标准。

按照海南省政府的投资要求,清水湾项目先后共分三期开发,总占地面积15000亩;雅居乐首期规划建设总费用不得低于53亿元,10年内投资额度需要达到130亿元。

彼时,130亿元绝非小数目。雅居乐的总资产规模不过100亿元,没有足够资金支付土地款。为了推动项目启动,陈卓林决心用30%的股权换取摩根士丹利53亿元现金支持,才让项目得以落地——霸王拉满了弓弦。

世人常说,过了不惑年,人总能放开一些凡尘打扰。其实世人只说对一半,支配人们行为的,更多时候是利益。

在地方为清水湾一期出价226元/平方米,二期出价207元/平方米,毛利率高达58%时,此刻劝陈卓林放手,简直就是在害他。

最终清水湾没有辜负陈卓林的孤注一掷,2009年新项目开盘后轻松贡献了64亿元销售额,占全年销售额的28%。乘政策东风,雅居乐真的飞了起来。

媒体意识到雅居乐飞起来了,争相到海南了解情况,最终镜头与录音笔搜索到一位清水湾的员工。那一年,在她名下的成交记录是13亿元,仅清水湾项目提成就拿了200万元。

给清水湾项目设定基调时,陈卓林提出了“第二人生”的说法,说的主要是业主们的感受,也包括他自己。他不会妒忌员工的成功,毕竟那些还不及雅居乐财富的九牛一毛,况且在眼前,一个更大的机会已经出现。

2010年,“关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”发布,计划在2020年将海南打造成开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

管他是什么岛,落到最后还是要拿地盖房子。捕捉到这一点就够了,陈卓林再次踩下油门:不仅在清水湾修建一条绵延16公里的景观大道、6家星级酒店长廊、780席国际标准泊位的游艇码头、两个18洞滨海高热夫球场……还在海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇等地复制这些成功。

四年内,政策的东风推了陈卓林两次。他很清楚,这才是真正的人生的巅峰。这两次成功的轨迹,让他对最新发布的“方案”关注有加。

根据具体内容,海南除了延续“国家生态文明试验区”与“国际旅游消费中心”的传统定位,还需要建设“全面深化改革开放试验区”和“国家重大战略服务保障区”。

还是熟悉的配方,还是原来的味道,陈卓林再次感到财富在逼近。

按照2020年上半年财报,雅居乐在海南新增土地储备约92359平方米,且有1000多亿总货值。按雅居乐的习惯,海南与云南会合并统计,总共拥有968.9万平方米的土储,占整体土储的18.3%,仅落后于粤港澳大湾区的24.7%。未来5-6年,可有的忙了。

烫手的金蛋

年近花甲之年,陈卓林也会追忆平生。戎马倥偬,不免心生感慨。

海南陵水县的“十一五”规划,像一把金钥匙,开启了雅居乐的黄金时代;《意见》的出台,让雅居乐得到了黄金时代最大的金矿;如今《方案》印发,又一个金蛋闪闪发光……

那么,故事就应该顺着“投资海南不会错”,“风光无限是琼岛”的简单逻辑发展吗?“天下皆知美之为美,斯恶已,皆知善之为善,斯不善已”,老子的《道德经》在骗人?

或许不是,楼市亦有晴雨。

1993年,明明风光正好,朝气蓬勃的海南特区,吹破房地产泡沫后,13000家房地产公司破产,空留600多栋烂尾楼,以及270000多亩闲置土地,相当于28个清水湾项目。

那次恶性事件,推动《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》出台,严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

那一场雨下得可谓惊心动魄。海南省花了大约七年的时间,才基本完成处置积压房地产的工作,起落之间区域经济停滞近十年。那样的疼痛,每一个海南人都清楚。

可是,陈卓林不清楚,因此眼里满是另一个世界。

2010年,在陵水县“十一五”规划与《意见》的双重作用下,雅居乐全年实现合约销售额323亿元,同比增长61%;其中清水湾项目合约销售金额达到99亿元,占比为30.7%,飞驰的雅居乐享受着增长的红利。

在雅居乐的带动下,海南房地产市场开始过热,让全国资本快速集中,开始制造新的问题。《2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告》显示,海南购房者中71%来自岛外,其中70%群体一年仅使用岛内物业一次,空置率很高,泡沫若隐若现。

面对那一轮泡沫,时任海南省委书记卫留成表示,为防止海南房地产开发出现泡沫,将在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前,暂停土地出让与新的土地开发项目,也不对土地成片开发项目和主题公园建设项目作出任何承诺。

这次喊停,伤害了雅居乐的感情。毕竟陈卓林的成功,建立在2006年海南低成本土地与大干快上的基建上。拉着贷款入了琼岛,吃着火锅唱着歌,突然就限购了,是真不好受。

可是若不喊停,让海南再次经历1993年的疼痛,让地区经济再次消失10年,甚至20年,伤害的就不是感情那么简单了。因此,杜绝一切潜在的风险是必然结果。

同是建设国际旅游岛,陈卓林规划着冲锋,海南省筑建着围墙——不同人眼中,一样的事物有了截然不同的取向。

这次对抗仅维持三年,限购政策逐步松绑。回看雅居乐业绩报告,2011年清水湾项目还是给雅居乐带来了72亿元的销售回报。虽然一年后降至60亿元但很快增长到78亿元,之后一直维持在70亿元。

海南的楼市,历经政策推力的辅佐,再承受限购阻力的纠缠,最终还是向前迈进了。因此在雅居乐的发展史,两次政策的春风一次带来纯粹的成功,另一次稍有曲折却也能接受。

这段波折,最终还是获得了皆大欢喜的结果,更新了陈卓林的价值观:政策对楼市的推动是不可阻挡的,即使是限购也不行。

不过,这是一系列调控政策希望传达的信息吗?显然不是。海南需要发展,可是绝不会将机会与风险捆绑在楼市上面,该减速的时候必须减速。只是陈卓林还沉浸在过往成功的惯性中。

这些年,雅居乐没有放慢节奏,在海南省内海口、文昌、万宁、陵水、临高五个地区,储备土地总面积460万平方米,住宅、酒店、商业均有规划。消化掉这些土储,需要海南维持曾经的地产开发的热度。

只是眼下,海南的发展主旋律还是“降温”。早在2018年,辅佐《方案》细则出台的限购政策已出台。实施全域限购,五指山、保亭、琼中、白沙四个岛内核心区,只能面向本市县居民销售。

限购政策很快收到效果,2018年海南商品房销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。2019年全省房屋销售面积829.34万平方米,比2018年下降42.1%。房屋销售额1275.76亿元,下降38.8%。

不过翻看2019年海南省国民经济和社会发展统计公报,在房地产业增加值497.86亿元,比2018年下降0.5%的背景下,海南第二产业增加值达到1099.04亿元,增长4.1%。

其中第三产业增速高于整体经济1.7%,对经济贡献率达到75.6%,逐步取代以房地产开发换取收益的第二产业,支撑全省经济发展。

这一轮,海南发展的基础,真的建立在“自由”与“贸易”基础上,“港”的角色略显薄弱,现在海南的发展已经不再过度依赖地产支撑。即使此轮限购不满三年,海南地产业也很难再现当年的飞速增值。

于是问题产生了:在海南经济发展与房地产开发逐步脱钩之后,手中依然大量储备本地土储资源的企业,很可能把这些金蛋砸在手里。

只是这些,陈卓林怕是绝对不能认同的。

空洞的后路

陈卓林的后半生,一直在海南挖掘价值,且百试不爽。

阻力的确存在,但那些都是暂时的,何况退以万步,雅居乐最终放慢地产开发节奏,其他的路也可以走下去。

从2017年开始,陈卓林将“以地产为主,多元业务并行”设定为雅居乐的运营模式,计划建设涵盖地产、物业服务、环保、施工、代建、投资、商业管理、城市更新八大板块的产业集团。

两年之后的2019年3月,在全年业绩发布会上,雅居乐控股公司副总裁兼地产集团总裁王海洋对“多元化”做了补充:雅居乐将重点聚焦文旅、体育及康养三大核心产业上。

“八大业务板块+三大核心产业”,雅居乐着实“占坑”不少。即使抛开地产主业与已经上市的物业板块雅生活集团(03319.HK),多元化范围仍然涉及9个领域。如同一块巨大的“海绵”,将各个领域热门的投资元素,全部吸附到集团版图之下。

每个行业如同一张彩票,在雅居乐“刮刮乐”游戏中逐个揭晓答案。运气好了,说不定就是个新机会。

环保、体育、投资……很多板块与雅居乐的过去没有交集。某种意义上,陈卓林也在考虑,是时候再造几个盈利“发动机”。

在所有“彩票”中,环保应该是获奖概率最高的一个选项。这个板块成立于2015年,按照陈卓林2017年的规划,原本计划整体投入300亿元作为前期投入,在三年内形成“造血”能力后,环保板块独立上市。

如今,整个板块已是有模有样:上半年财报显示,雅居乐累计持有45个项目,其中包括33个危险物品处理项目、5个生活垃圾焚烧发电项目、3个综合工业区项目与4个税务处理项目;环保业务的营业额为7.99亿元,同比增长68.5%;毛利润3.36亿元,同比增长28%。

拿着这张成绩单给投资人,是可以去IPO的。何况按照《方案》指示,海南是计划打造国家生态文明试验区,势必成为环保企业必争之地。雅居乐依靠地产扎根海南,称得上近水楼台先得月。

“我们希望到2022或2023年,多元化业务与地产业务将各占营收的一半。”陈卓林很有自信。只是这7.99亿元的营收,能贡献半壁江山的收入吗?

翻看半年报,上半年雅居乐营业额为335.27亿元,物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%与12.6%,被寄予厚望的环保板块业绩贡献仅占2.4%——地产之外10个产业的表现,其实并没有多耀眼。

按照陈卓林公布的“投资账本”:雅居乐现金回流的一半用作拿地预算,其他多元化产业占四分之一左右,全力将负债率控制在70%。

财报显示,其总现金及银行存款425.55亿元。即使不考虑一年之内需要向银行偿还274.53亿元债务,其拿地资金将会超过200亿元,多元化的九个板块投入只能分不到120亿元的资金投入。

其实无论怎么分,雅居乐都不可能重现地产时代的辉煌。毕竟陈卓林的发展神话,根基建立在约200元/平方米的土地供给基础上,是区域政策阶段性辅助发展支持下的产物。可是现在,雅居乐已经很难在海南土地上再次找到“超国民待遇”。

现在的雅居乐,仍然将海南视为再度跃起的跳板,将不成规模的多元化视为后路,显然有些空洞,这也让评级机构没有感受到兴奋。

年初摩根士丹利发布报告,表示海南自贸港建设方案对雅居乐形成利好,可是仍然调整评级为“减持”;4月间,穆迪与标准普尔均将其企业信用评级调整为“负面”……

结语

“曾经沧海难为水”。总结陈卓林的商界沉浮,海南是他最大的亮点,是他人生的高光之地。在那里,他借着千载难逢的机遇与高速发展的激情,触碰到个人财富的顶端。放眼全国,有几人达到如此高度?

然而时代波折,行业蹉跎,过去的成功经验已经失效。再谈地产行业,已经过了争先恐后,搏击风浪的时段。现在需要的是减速,是在制高点平稳着陆的能力,而非发现财富的眼光,以及伸手求索的勇气。继续套用曾经的成功之路,已经不是正确的选择。

纵使曾经有万般浮华与精彩,人也不能总是回头看。太了解过去,就看不懂未来了。


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