​房企的冬天,不代表楼市的冬天?

作者: 杨国英 来源: 国英观察 2020-11-01 22:47

文/杨国英

收紧!继续收紧!

冬天,还未到来,但是,房企将注定瑟瑟发抖。

日前,银保监会信托部下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道,切实加强房地产信托风险防控工作。

控制信托融资,这是对房企的又一次打压。

与香港开发商不同,长江实业、新鸿基、新世界等,都是old money,都是巨富至少四五十年的家族。

old money是屯地的高手,而new money玩的是高负债、高周转,靠借钱扩大规模,拼的是速度。

内地开发商,都是new money,想一想,30年前,杨国强还是个小包工头,许家印还在给别人打工,碧桂园和恒大都还没出现呢,真正开始搞房地产开发,还要等到1995年前后——这怎么能与港资相比呢,那时候香港排名前5位的开发商,没有哪一个身价低于100亿的。

new money就是new money,内地大佬即便发展了20多年,即便有些大佬的纸上财富,一度超过了李嘉诚,但是,纸上财富(上市公司的股权评估)毕竟是纸上财富,真让他们掏上大几百亿的现金,还真的有难度。

所以,需要融资,需要高杠杆!

盘点一下,内地开发商的融资渠道,无非有以下5种:

1,上市融资;2,银行贷款;3,海外发债;4,信托融资;5,民间融资。

先说上市融资,地产开发商的A股IPO,已经封闭好几年了,就连万达、恒大这等规模的,至今也没有回A成功——上市融资很难!

再说银行融资,这个最近几年卡得比较死,除非是国资开发商,否则,基本是“多收少贷”、“只收不贷”的节奏——银行贷款很难!

海外发债,2018—2019年上半年,一度成为内地开发商的救命稻草,部分开发商甚至甘愿付出10%以上的利率,但是,开发商的海外发债也受到严格限制——海外发债变难了!

信托融资,对开发商信托融资的收紧,这已经不是第一次了,严格地讲,是进一步收紧——信托融资更难了!

至于民间融资,这个就没必要多讨论了,民间融资的,基本都是无路可走的开发商,在民间融到资的,基本上最后也都是还不上,少部分甚至沦为了非法集资,比如河北卓达(曾是河北省最大的开发商)的老板杨卓舒等。

收紧,收紧,继续收紧!

自央行和住建部8月份明确开发商融资的“三条红线”之后,开发商的日子,是越来越难过了。

这对未来是个什么信号?

1,中小规模房企将批量倒闭

除非是国资背景,否则,中小规模的开发商,甚至部分大型房企,将极难躲过这一轮冬天,这一轮冬天将持续三四年之久。

房企的冬天,同时也意味上,真正的头部房企,负债率可控的,将迎来全新的市场扩张期,市场占有率将大幅上升,所以,单纯从投资角度讲,现在炒房,还真不如去买质地优的地产股票。

2,房企的冬天,不代表楼市的冬天

未来一至两年,楼市不会太过火热,这是铁定的,但是,这也并不代表,楼市一定会进入冬天。

不同的城市,楼市走势不一样。

在强烈的政策压制之下,一线和二线头部城市的房价,未来整体将是稳定的,局部有可能小幅上涨。

但是,相当一部分的三四五线城市,未来的楼市走势,整体将是逐渐走衰的。

3,老破小的价值,将进一步缩水

面对极限的融资打压,中小规模的开发商难以过冬,市场集中度进一步增加,未来10年,TOP10房企的市场占有率,大概率将高达50%左右。

这同时也意味着,未来的楼市,将出现越来越多的中高品质楼盘,毕竟头部开发商的环境设计、配套设施,相比中小开发商,还是要好很多的。

未来的楼市,增量的,将以中高品质楼盘为主,这对存量的住宅,将会构成较大的压力,品质好的二手房还好,品质差的老破小,未来的价值肯定要进一步缩水。

当然了,除非是学区房!


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