地产分化中,中国奥园的“赢面”

作者: 观察者 来源: 国英观察 2020-11-09 22:41

文/观察者

房企会分化,市场集中度会持续提升,市场对地产行业的预期在“兑现”。

最近,有媒体不完全统计,今年三季度,国内的上市房企,已总体呈现出头部房企营收和利润均稳健增长的态势,而部分中小房企则延续了上半年的颓势。

对照行业大势,中国奥园今年以来的表现不乏韧性——中国奥园前10个月的累计销售,一直稳居行业TOP30,并且完成了全年目标的86%,其中,仅从合同销售额来看,第三季度,中国奥园的合同销售额324.8亿,同比增长幅度30%,优于百强房企的同比增幅。

而10月份,奥园的成绩可以说大超预期。10月份,中国奥园物业合同销售约151.6亿元,合同销售面积约117.5万平方米,同比分别上升51%和17%。销售金额的升幅大幅高于销售面积,意味着奥园的销售是量价齐升。

此外,据克尔瑞数据显示,2020年10月,TOP 100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,同比增长25.2%,但环比下降3.9%,而中国奥园的表现——同比增51%,环比增25%,都大幅超过行业平均水平。

每家房企都有自己的节奏,对中国奥园来说,在前10月的销售基本锁定全年目标的完成度之后,接下来奥园可以游刃有余地保持自身的节奏,做好未来的布局。

01

基本面和应变能力得到验证

行业集中度提升、“头部效应”是基本的市场规律。同时,眼下和未来今年整个行业明显的剧变、多变,其实对所有房企的基本面和应变能力都是考验,而最终拼的是谁的“赢面”更多。

中国奥园的基本面,在早前发布的半年报中,已经体现得较为突出,比如营收和利润双位数增长,利润率富有韧性,以及高额的已售未结收入将在未来两年内持续兑现等。

仅说今年下半年以来,在销售业绩持续向好的背后,其实不难看到奥园的多点发力——10月份中国奥园的销售量价齐升,就是奥园营销能力、产品去化能力的集中反映,比如国庆黄金周期间,在奥园地产板块借势营销之下,假期期间的额销售额达到了50亿。

而在黄金周营销攻势之后,也就是时下的双11期间,奥园的营销已经在天猫双11“百亿补贴”中“进入角色”,在新的运营思维和多项营销创新的配合下,一批优质房源被置于线上大促的场景和流量之下……

中国奥园的营销升级、产品去化提速,具有明显的可持续性,可以视为奥园市场环境应变力的一个例证。而在快速去化的同时,凭借奥园在业内独特的多元化土地布局优势,其土储增厚动作也快速跟进,如10月份,在不到半个月的时间里,便在多个城市斩获十余宗优质地块。

反映到资本市场上,今年下半年以来,资本市场频繁加持中国奥园,自8月份以来,有24家中外资大行给予“买入”评级,10月份,国际信用评级机构惠誉将中国奥园的信贷评级由“BB-”调升为“BB”,评级展望为“稳定”。

根据现有的数据推算,中国奥园未来两三年的业绩增长,基本上是一张明牌,而2020年市场的极端考验对中国奥园基本面和应变能力的验证,实际上也是一个结果导向意义上的加分项。

02

“比较优势”呼应政策趋势

从最近发布的十四五规划建议中,不难看出房地产行业未来的一些新动向,比如强调推动金融、房地产同实体经济均衡发展、促进住房消费健康发展。其核心,实际上是通过创新发展方式,获得高质量增长。

地产业发展方式、行业规则的改变,势必会加速中小房企的淘汰,房企要获得足够的“赢面”,要么有综合实力,要么有政策呼应的比较优势,才有更多的“赢面”。

在综合实力、比较优势上,中国奥园明显是比较均衡的一家房企。2019年,中国奥园的销售规模首入“千亿俱乐部”,今年的销售目标达成之后,规模效应等意义上综合实力提升会更进一步。

而重点还是中国奥园的比较优势、特色优势——中国奥园作为“复合地产创造者”、“健康生活综合服务商”的特色,在目前的房地产政策环境下会明显受益。

伴随着十四五规划的落地,规划中提到的“城市更新行动”势必会加速,而中国奥园,可以说是有经验的参与者。事实上,城市更新项目已经成为中国奥园重要的增长点,在惠誉对中国奥园的评级调升中,也看到并肯定了这一点,“奥园位于高能级城市的城市更新项目将在2020年至2023年进入收获期,进一步优化土地储备,有助保持销售增长,降低政策影响。”

十四五规划建议中也明确提到,要“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”、“发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈”。这意味着,未来可能会有大量新型城镇的建设需求、更加丰富的土地供给,但与此同时,不同于以往的招拍挂,参与其中的房企,需要有能力承担起一部分城市运营者的角色。

一直以来,从产业、商业、城市功能配套、城市更新等方面入手,以城市运营者的角色进行土地多样化布局、多元化开发,就是奥园作为“复合地产开发商”在业内的辨识度,奥园的这一“比较优势”,明显与未来城镇化发展的思路契合——仅去年以来,奥园就在上海先后落地了奉贤区东方美谷项目、“中国特色小镇”安亭镇商住项目等,并与上港集团达成合作协议。

无论是市场本身的剧变,还是宏观政策的新声——这两层重要的宏观逻辑影响已然是决定房企分化最重要的变量,而对中国奥园来说,适应市场变化的能力已被部分验证,政策呼应上,也已先人一步,无缝接轨于新的趋势。中国奥园未来的“赢面”,便是两者相承。


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