二手房挂牌量太吓人!10大城市合计超过120万套,谁最危险?

作者: 杨国英 来源: 国英观察 2020-11-22 21:15

文/杨国英

这个初冬特别冷,尤其是楼市。

周末闲暇,研究了下链家二手房数据,真的是,不看不知道,一看吓一跳。

二手房挂牌量突破10万套的,有6个城市

二手房挂牌量突破9万套的,有11个城市

二手房挂牌量前10大城市,合计超过120万套

具体见下图:

这绝对是不可思议的!

这是自1994年房改以来,中国楼市创下全新的历史纪录——与去年底相比,不到一年时间,二手房挂牌量普遍上升了25%以上,局部城市,比如沈阳,上升了1倍,武汉,上升了8倍。

这是内地楼市进入寒冬的信号。

当然,有没有楼市表现坚挺的城市,肯定是有的。比如,上海,二手房挂牌量比去年同期减少了1万套;还有深圳,增加是增加了,但也仅增加了不到2000套;最坚挺的,我认为还要数三亚了,二手房挂牌量目前仅有1164套,在所有一线和二线城市中,是最少的。

二手房挂牌量的变化,是一座城市房价走势的核心指数。

不要被新房抢购的新闻,忽悠得云里雾里。在严厉的政策压制之下,新房和二手房价格呈明显倒挂,在同一城市的同一区域,新房价格显著低于二手房价格,所以,新房当然抢手了。

但是,限价新房的抢手,无法说明楼市转暖。

一来新房入市,增加了楼市房源的供给,这将进一步打压二手房市场。

二来限价抢购到的二手房,也不等于就能赚钱了,毕竟,如果想转手套现,还要等上三年不等的限售期,三年时间,一座城市的房价是涨是跌,还很难说,再说,算上资金成本,如果房价三年涨幅不超过20%以上,那么你就是没有赚到。

事实上,除非是刚需,除非是限价折扣(相比同区域的二手房)超过30%,我认为,目前的限价新房,真正具备抢购价值的城市,不会超过10个,比如上海、深圳、长沙、东莞等少数城市。

这更是个一个极其危险的信号。

当下,个别楼市的房价,已有随时被压垮的危险。

那么,到底是哪个城市的楼市最危险?

是重庆吗?目前的二手房挂牌量,重庆位居内地城市之首,高达17万套。

重庆比较危险,但绝对不是最危险。

要知道,所谓的重庆市,其实相当于重庆省,常住人口高达3124万人,接近于贵州一个省的人口,超过了广州+深圳的人口。

而且,相较于10年前,地处中西边的重庆,常住人口不减反增,10年时间,重庆常住人口增加了近250万人。

是天津吗?目前的二手房挂牌量,天津位居内地城市第二,高达14.73万套。

天津比较危险,但也绝不是最危险。

近1.2万平方公里的面积,常住人口1561.83万人,人口密度不算太高、也不算太低,比起青岛和杭州还是均衡一些。

但是,天津的最大问题是,最近几年,经济增长失速了,经济增长的失速,随之而来是人口增长的减速——从2010年到2016年,天津常住人口从1294万人,增加到1562万人,增加了268万人。

但是,2016年之后,天津常住人口不增反减,常住人口反而减少了近3千人。

楼市最危险的城市,是东北的哈尔滨。

3天前,哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策 的通知》,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

哈尔滨的点火救市,只在加大政策压制力度的2020年,显然是独一无二的另类。但是,相关部委还是对其“包容”了,归根到底,还是哈尔滨楼市,已经到了最危险的时刻。

仅论二手房挂牌量,哈尔滨是9.85万套,在内地城市中排名第8位,貌似还不是太严重。

但是,知道哈尔滨的面积吗?5.3万平方公里,差不多是8.4个上海的面积,一半浙江省的面积。

面积一大,人口密度就低,土地价格就低了,哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市。

再说人口,过去3年,哈尔滨常住人口减少了16.6万(从1092.9万减少至1076.3万),哈尔滨是全国副省级城市中,唯一常住人口减少的城市。

未来,哈尔滨的人口流失,大概率还要加速,一个关键的信号是,过去10年,哈尔滨小学生人数流失率高达14%,小学生的流失,表明了未来人口增长的受挫。

最后,针对二手房挂牌量最多的10大城市,我做一个楼市危险系数评估,一家之言,不一定全对。

(以◆的数量多少,代表楼市危险系数的高低,数量越多,楼市危险系数越高)

哈尔滨 ◆◆◆◆◆

沈阳 ◆◆◆◆

天津 重庆 ◆◆◆

武汉 南京 西安 ◆◆

成都 郑州 苏州 ◆

楼市最大的危险,从来都不是房价下跌的危险,而是根本无人接盘的危险。

极个别城市,已经迎来了这样的危险。


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