蛋壳公寓:以租房之名,行爆雷之事?

作者: 螳螂财经 来源: 螳螂财经 2020-11-27 14:16

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文/余尹

来源/螳螂财经(ID:TanglangFin)

不出意外,蛋壳将是沈博阳的第三次退场。

宣布加入蛋壳的那天,沈博阳在美国飞回北京的航班上写下一份公开信,信中写到,“房屋租赁市场是一个新的风口,规模上万亿,利国利民。希望蛋壳取得更快的发展,更好的服务千千万万的漂泊在异乡的白领,让大家有所居有好居”。

三年多以后,漂泊在异乡的白领并没有因为蛋壳有所居有好居,反而因为蛋壳在寒冷的冬天被断水断电,甚至被房东扫地出门、背上数万元贷款。

2015年6月23日,沈博阳的职位还是LinkedIn领英全球副总裁兼中国区总裁。这天,他写下一篇文章,宣布职场社交App赤兔正式上线,谈论赤兔和领英的区别以及对赤兔的愿景:打造出影响亿万中国职场人士的海量级用户产品。

文章末尾是这么写的:“我还记得糯米网上线的时间是2010年6月23日;5年后的同一天,“赤兔”上线。这会是我职业生涯中的最后一次All In。”

不过,沈博阳说好的“最后一次All In”没能持续太久,两年后,同样是6月23日这天,沈博阳宣布从领英中国离职,加入蛋壳公寓担任执行董事长。

蛋壳公寓是沈博阳以个人名义在2014年底天使投资的白领长租公寓,核心团队来自其之前创立的糯米网。可以说,蛋壳的创立,以及其后的一路融资、上市,背后都有沈博阳的影响力在。

从蛋壳的A+轮融资到C轮,投资机构名单中都有愉悦资本。而愉悦资本创始及执行合伙人刘二海正是在沈博阳的介绍下接触蛋壳。

目前,蛋壳正面临大规模的解约危机,虽然尚未宣布破产,但考虑到其存在60亿元以上规模的债务,难以找到企业接盘,前景并不乐观。

蛋壳的租客何阳前往北京顺义的区住建委调解点,希望能继续在此前租到的房间住到12月底,在场的蛋壳公寓工作人员却告诉何阳,“那时候蛋壳在不在都不好说了”。

在何阳继续请工作人员联系其上级进行沟通后,工作人员却说,“我都想打那个人,欠我工资还没发”。

蛋壳出事,早已暗示

宣布赤兔正式上线那天,沈博阳写到:领英中国刚刚起步的时候,我们受到了很多质疑。说来说去就是两点:跨国公司不接地气;跨国公司慢。现在,我们在用实际行动回应这些质疑,我们很懂中国,我们可以很快。

正式加入蛋壳任董事长后,沈博阳凭借其背景和多年资源,则让蛋壳规模增长得有些过快了。

据公开资料,

2017年6月,蛋壳公寓获得A+轮融资,管理房源3万间;

2018年2月,蛋壳公寓获得B轮融资,管理房源近8万间;

2018年6月,蛋壳公寓获得B+轮融资,房源近12万间;

2019年1月17日,蛋壳公寓收购爱上租,蛋壳自身32万间公寓加上爱上租8万间,蛋壳管理房源达到40万间;

而在2019年3月1日,蛋壳宣布5亿美元C轮融资,对外口径变为,收购爱上租后管理房间数量接近45万间。

这也意味着,按蛋壳此前公布的数据,在2018年下半年,蛋壳公寓所管理的房源从12万间,拓展到32万间,6个月的时间里增长了20万间。此外,在完成对爱上租收购后的40天里,蛋壳公寓的房源又增长了近5万间。

以上数据根据蛋壳历次融资消息整理,而根据蛋壳财报,截至2019年3月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量为28.53万套,与C轮融资时公布的45万间房源存在较大出入。

这点不免让人联想到刘二海投资的另一家公司,瑞幸咖啡。

结合招股书数据,截至2019年9月30日,蛋壳共运营40.67万间房间,则蛋壳房源在6个月时间里增长超过12万间。

作为对比,2011年10月成立的自如,在2018年8月的房源数是70万间;2012年2月成立的优客逸家,2018年5月C轮融资时公布的累计房源数超过4万间。

获得房源后简单装修,配备相应服务以赚取租金差,是蛋壳原始的商业模式,但12万间房背后的甲醛、保洁维护、管家服务等问题是否能在6个月内消化完明显有待商榷。

自如、蛋壳等长租公寓都曾曝出过甲醛的问题。事件引起舆论批评之后,自如对新装修的房间进行下架,后退出首次出租房源空置30天再上架的措施。

沈博阳曾对装修这类大规模扩张与用户体验之间的冲突谈到,“这个如果深究是行业本身的问题。因为长租公寓早期更多采取与外包的装修队合作的方式,他们不一定用最环保的材料”。

或许在蛋壳看来,装修中存在的空气污染问题是供应商的问题,但事实上,即供应商提供最环保的材料,也并不能从根本上解决问题。

一位业内人士告诉“螳螂财经”,即使是严格采用最环保的材料,因为各种装修材料的叠加,还是会导致空气受到污染,此外,装修中用到的各种胶水,本身就是一大污染源。

退一步讲,即使装修污染、管家、维修、保洁的人员配置和外包都顺利得到解决,在6个月里把这12万多间房租出去,也平均每天就要租出667间房。能否实现这一销售成绩,相信每个人都会有自己的判断。

而根据蛋壳财报的数据,蛋壳的出租率在2017年、2018年、2019年分别为85.8%、76.9%、76.7%,呈逐年下降趋势。

今年五月,乔琳在看好一间位于北京朝阳区常营的蛋壳房子,总共四间房,其中一间次卧的女生已经入住了快一个月,而在乔琳入住之后又过了半个多月才又有一位男生住进来。最后一间小书房改成的卧室,直到八月底才有另一位男生入住。

在房源增长幅度上,蛋壳远超其他长租运营商,蛋壳方面此前曾表示,2019年将管理100万间公寓数量。然而蛋壳却始终没能解决盈利的问题,加上出租率下降,那么规模越大,也就亏损越大。如果不能得到新的融资和贷款,不断加杠杆的金融游戏也就没法玩下去。

根据蛋壳财报,截至2020年3月31日,蛋壳运营的公寓数量为41.9万间,而2019年12月31的房源数为43.8万间,减少了约1.9万间。结合前面2019年9月30日的40.67万间房源数,可以看出,蛋壳在2019年Q4就开始放缓了扩张规模,由此前一个季度6万间左右的速度(若依照融资消息所披露的数据则更高),降至一季度3万间,到2020年Q1则开始了规模缩减。注意,2019年Q4的放缓,是在疫情之前。

没能实现100万间房源的豪言,带着2019年前三季度14.61亿元的净亏损,蛋壳在2019年10月递交了赴美上市的招股书。

以房为壳,壳里满是金融杠杆

做大规模才能做高估值,融到钱就能继续做规模,资方也乐意看到项目这么玩下去,只要估值够高,便不用考虑亏损的问题,在合适的时机退出即可。

盈利就在远方的故事,让不断亏损烧钱有了看似合理的解释。

然而,目前对于长租公寓这种商业模式来说,盈利终究是遥遥无期的事。

早有地产界大佬给长租公寓的盈利问题出了论断。2017年8月,万科董事局主席郁亮曾在中期业绩会上表示,长租公寓能够达到1%-2%的回报率,已经很满意了。SOHO中国董事长潘石屹则在2018年8月谈到,按照银行的基准利率是4.9%,把款贷过来建成公寓,租出去的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

可以说,除非长租公寓形成垄断,否则规模越大,亏损越大。蛋壳在与自如、青客等友商争夺市场的过程中采用的“高进低出”手段,更是加大了亏损的额度。

为了取得规模优势,蛋壳运用了资产证券化、租金贷等模式来加杠杆,再用这些金融产品带来的钱继续拿更多的房源,继续包装成金融产品去卖更多的钱,如此反复……

2018年8月,蛋壳宣布设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”,发行规模为2.035亿元。

简单来说,租客租下蛋壳的房子,就需要按合同定期缴纳房租给蛋壳,蛋壳将这种预期收益打包做成金融产品卖给投资人,提前获得相应资金,即为ABS。

另一杠杆,则是被提到很多的租金贷。蛋壳、自如等公寓租客多为年轻群体,房租占其工资的比例较高。月付的方式能在很大程度上减轻其资金压力。而选择月付的方式,租客其实并非真的按月交纳房租给蛋壳,而是与金融机构签订了一笔额度为全年房租的贷款。蛋壳方面直接拿到这笔以租客名义贷出的钱,就可以继续拿房扩张,签新的租客,租客们则背上了征信受损的风险按月还贷。

乔琳在看好房子准备签合同入住时,因为手头尚且宽裕,原本打算选择季付房租的方式,但在蛋壳管家的推荐话术下,乔琳最后选择了更为轻松的月付。直至最近一个月蛋壳负面被频繁报道,乔琳才发现,自己名下有了一笔微众银行的贷款。

根据蛋壳财报,2017年、2018年、2019年蛋壳租金贷使用比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。租金贷使用比例最高时一度超过9成,虽然逐年降低,但2019年的数据仍然远超过30%的监管红线。

适度的金融杠杆能帮助企业快速发展。蛋壳的增长,却将金融杠杆无节制地加在一门不赚钱的生意上,那么增长越快,风险也就越大。

2017年、2018年、2019年,蛋壳的亏损分别为2.72亿元、13.7亿元和34.47亿元,算上2020年Q1的12.34亿元亏损,仅仅这三年多时间的亏损就达到63.2亿元。

挑唆房东,金蝉脱壳

沈博阳在人人时期做出的糯米,尽管也曾是行业前三,但经不住连续亏损,被质疑是拖累人人财报的主要元凶,最终只有卖掉。

LinkedIn领英时期做出的赤兔,则在沈博阳离职两年后被下线。领英中国第二任CEO陆坚曾表示,“赤兔主打的是人才金字塔底层,而本地化的领英旗舰产品聚焦在比较高端的人才上。这两个目标用户群体没有交集,这也是我们在过去五年里面通过本地化尝试学到的一个教训。”

从团购、职场社交再到长租公寓,沈博阳的前两次创业有百度、领英兜底,而作为沈博阳的第三次创业,蛋壳暴雷所拖累的,却是数十万漂泊异乡的年轻租客,以及大量员工、房东和供应商。

目前,乔琳的房东在她的入户门上贴上了通知,给她七天时间搬走,而乔琳前几天才刚向微众银行交完下个月的房租,即使搬走,以后也要按月向微众银行还贷。

工作几年的何阳今年8月跟蛋壳续签了一年合同,有一定积蓄的他选择了年付,而这次蛋壳爆雷距离他交完房租只过去了三个月。

已经付过一年房租的何阳不甘心搬走,但房东言辞激烈地劝离他和室友们,还直接向他们交底,蛋壳已经一个月没打房租了,现在正是蛋壳让房东设法驱赶租客,这样房东手上的押金,以及房间里的装修、家电、家具就都归房东所得。另一方面,蛋壳又对何阳及他的室友们说可以继续在房间住下去,等政府给出解决方案。

“挑唆房东与租客之间的矛盾,好让租客主动申请解约,这样房东收回了房子,租客则在蛋壳App上收到退回的租金,这样,蛋壳就可以金蝉脱壳。”

“但问题是,蛋壳APP上的钱应该是永远都不能提现出来的,等于最后的损失都是租客在承担”,何阳无奈地说到。

目前,乔琳虽然仍在蛋壳的房间住着,但也开始默默收拾自己的贵重物品,将其中一部分寄给在北京的朋友,“房东都是本地人,带上几个人高马大的朋友过来,如果双方争执起来发生肢体冲突,终究是我们吃亏。”

与乔琳不同,螳螂财经所在的蛋壳公寓维权群里,不少人表示自己也在被房东暴力驱逐,但决不妥协。一个小伙子在群里说:“要么蛋壳和我签署退租协议退还剩余租金,要么房东去法院请执法人员来赶我,否则我是不会走的,我就躺那,如果我屈服了,那我就不配待在北京,我会自己回老家种地去。”

虽然表示要抗争,但大多数租客也呼吁保持冷静,群主在群公告里提醒大家“不要挑起房东和租客的矛盾,都是受害者”。

在倾听何阳与乔琳的遭遇时,“螳螂财经”都问了他们一个问题,签约入住之前有没有听说过蛋壳的负面消息,为什么最终还是选择了住进蛋壳的房子?

他们给出的答案大致相仿:蛋壳毕竟是上市公司,听说还是蚂蚁金服投资的,应该不会那么快倒掉。

可以说,正是资本的站台,上市公司背景让年轻的租客们产生了对蛋壳不会轻易垮掉的幻想。

然而,年轻人终究是太年轻,不知道资本终究是逐利的,他们的征信、租金,早已在暗中标好了价格。

年轻人在大城市打拼的梦想,被资本催熟的泡沫,究竟哪一个更脆弱?这个冬天的寒风会见证答案。

同样的,还有另一个疑问,蛋壳公寓是沈博阳的第3次创业,如果这次彻底玩完,那是他太年轻,还是他的用户太年轻?

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