逆天差距!南方碾压北方!谁才是未来房价的发动机?

作者: 杨国英 来源: 国英观察 2020-12-03 21:23

文/杨国英

10年,一个更替。

10年前,东西部差距,是中国区域经济的最强特征。

10年后,南北部差距,才是中国区域经济的最强特征。

今天,中国的南北部差距,已经取代了过去的东西部差距。

01

决定中国区域经济最强变局的,关键是四个区域的分化。

中南崛起:湖北、湖南和河南,是中南地区的重点省份,这三大省份的省会,武汉、长沙和郑州,在过去10年间,无论是GDP总量、还是人口净流入,都位于全国省会城市前10;

西南突进:是成都和重庆为核心,在过去10年间,成渝都市圈,已从名不经传跃升为中国第四大都市圈;

10年时间,中国经济的南部优势,已从原来的东南(江浙沪)和华南(广东)为主,进入到四线开花的阶段,中南和西南也在高速追赶。

南部全面向上,几乎无一遗漏。

但是,中国北部,原本还存在少量优势的地区,今天,已经极度不乐观。

东北没落:10年时间,东三省(辽宁、吉林、黑龙江)GDP增速是66%,而同期全国GDP增速却接近200%,西南地区的重庆,同期GDP增速更是高达263%。

10年前,东三省(辽宁、吉林、黑龙江)GDP总量与江苏省接近,而今天的江苏省GDP,却已是东三省GDP总量的两倍。

华北平淡:除政治中心北京外,过去10年,华北的重点省份,山东、河北和天津,经济增速均不乐观,

尤其是天津,据今年前三季度数据,天津GDP居然跌出了全国前10,创下近百年来的最低排名。

当南方的劣势地区冲上去了,北方原有的优势地区却坠下来了,两相对比,结果肯定是惊人的。

南方完全碾压北方!

今天,南方TOP10城市的GDP之和,甚至已接近北方TOP10城市的GDP之和,在全国GDP前10强中,北方仅有北京一座城市。

(图片来源:智谷趋势)

02

南方碾压北方,区域发展严重失衡。

随之,扶持北方、支持东三省的呼吁声,又再一次涌现了。

但是,这样的呼吁,有意义吗?有必要吗?

其实,没有意义,更没有必要。

要知道,对东北三省的扶持,在过去10年间,通过中央转移支付,已经砸进去数万亿了。效果呢?并不显著!

区域发展的失衡,是由市场自然形成的。

面对市场的自主行为,本身就没有必要进行人为扭曲。人为扭曲的过程,往往就是资源(包括资金、技术、人力等)浪费的过程。

当然,对东北,以及其他北方地区的民生保障,这方面的政策扶持,确实是应该有的。

今天的产业要素流动,聚集效应相当明显,往科技高地走,往经济总量多的地方走,往配置优势强(金融、科研院所、教育)的城市走——这是不可逆转的!

产业流动牵动人口流动,人口流动决定房价趋势。

03

讨论房价趋势,我先申明两点:

未来2年,任何一个城市的房价,都是不可能大涨的;

未来5年,全国房价整体是横盘的。

但是,既然讲趋势,我们不妨将眼光放得更长远一些。

既然整体房价不乐观,我们不妨用稍长些的眼光,去寻找真正的房价发动机。

既然区域经济显示“南强北弱”,我们不妨将眼光,重点关注南部城市。

在全国范围内,真正的房价发动机有两个:上海和深圳,一个在东南,一个在华南,都在南方。北京有特殊性,我们暂不讨论。

发动机就是引擎,引擎具有能量,可以以点带面。

所以,讨论一个城市是否是房价发动机,关键在于是否具备“以点带面”的能量。

房价发起机的能量,深圳肯定是具备的。

产业有优势,人口流入强劲,而且,深圳的人口密集度位居全国第一(6700人/公里),超过了香港。

所以,深圳的未来发展,需要更多的外溢空间,需要周边城市的产业协同,当然,在要素资源外溢的过程中,楼市的需求自然也要外溢。

事实证明,深圳确实是周边城市的房价发动机——比如,东莞,今年全国房价涨幅的第一名,涨幅甚至还超过了深圳。再比如,惠州,今年8月,录得全国新房环比涨幅的第一名。

除了深圳,具备房价发动机能量的城市,还有上海。

未来10年,上海极可能成为全世界首个突破3000万人口的城市,这是真正的超级城市。而以上海为中心,周边一小时交通半径,未来辐射肯定要超过6000万人。

过去10年,上海的人口增长,之所以相对缓慢,原因在于其过于严苛的落户政策,但是,今年上海的户籍政策,已经逐渐在松动,这是个极强的信号,上海已经开始扭转“限制人口增长”的惯性思维了。

只要户籍政策松动了,上海对人口(人才)吸引的无限魅力,也就要显现了——而人口增长,上海的产业优势将更加明显。

有必要提示的是,上海的人口密度,虽然仅于深圳和香港,但是,却远远超过国内其他城市,包括北京、广州、成都、杭州等。

依照产业-人口-房价的传导逻辑,上海这台房价发动机,首先溢向上海自身的郊区,比如,松江、青浦、奉贤等,然而溢向上海的紧邻城市,比如苏州、嘉兴和南通等。

知道,过去1年,南通的房价涨了多少吗?

知道,过去5年嘉兴的房价涨了多少吗?

知道,过去10年,苏州的昆山,房价涨了多少了吗?

全部在全国前5!


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