逆天差距！南方碾压北方！谁才是未来房价的发动机？

文/杨国英

10年，一个更替。

10年前，东西部差距，是中国区域经济的最强特征。

10年后，南北部差距，才是中国区域经济的最强特征。

今天，中国的南北部差距，已经取代了过去的东西部差距。

01

决定中国区域经济最强变局的，关键是四个区域的分化。

中南崛起：湖北、湖南和河南，是中南地区的重点省份，这三大省份的省会，武汉、长沙和郑州，在过去10年间，无论是GDP总量、还是人口净流入，都位于全国省会城市前10；

西南突进：是成都和重庆为核心，在过去10年间，成渝都市圈，已从名不经传跃升为中国第四大都市圈；

10年时间，中国经济的南部优势，已从原来的东南（江浙沪）和华南（广东）为主，进入到四线开花的阶段，中南和西南也在高速追赶。

南部全面向上，几乎无一遗漏。

但是，中国北部，原本还存在少量优势的地区，今天，已经极度不乐观。

东北没落：10年时间，东三省（辽宁、吉林、黑龙江）GDP增速是66%，而同期全国GDP增速却接近200%，西南地区的重庆，同期GDP增速更是高达263%。

10年前，东三省（辽宁、吉林、黑龙江）GDP总量与江苏省接近，而今天的江苏省GDP，却已是东三省GDP总量的两倍。

华北平淡：除政治中心北京外，过去10年，华北的重点省份，山东、河北和天津，经济增速均不乐观，

尤其是天津，据今年前三季度数据，天津GDP居然跌出了全国前10，创下近百年来的最低排名。

当南方的劣势地区冲上去了，北方原有的优势地区却坠下来了，两相对比，结果肯定是惊人的。

南方完全碾压北方！

今天，南方TOP10城市的GDP之和，甚至已接近北方TOP10城市的GDP之和，在全国GDP前10强中，北方仅有北京一座城市。

（图片来源:智谷趋势）

02

南方碾压北方，区域发展严重失衡。

随之，扶持北方、支持东三省的呼吁声，又再一次涌现了。

但是，这样的呼吁，有意义吗？有必要吗？

其实，没有意义，更没有必要。

要知道，对东北三省的扶持，在过去10年间，通过中央转移支付，已经砸进去数万亿了。效果呢？并不显著！

区域发展的失衡，是由市场自然形成的。

面对市场的自主行为，本身就没有必要进行人为扭曲。人为扭曲的过程，往往就是资源（包括资金、技术、人力等）浪费的过程。

当然，对东北，以及其他北方地区的民生保障，这方面的政策扶持，确实是应该有的。

今天的产业要素流动，聚集效应相当明显，往科技高地走，往经济总量多的地方走，往配置优势强（金融、科研院所、教育）的城市走——这是不可逆转的！

产业流动牵动人口流动，人口流动决定房价趋势。

03

讨论房价趋势，我先申明两点：

未来2年，任何一个城市的房价，都是不可能大涨的；

未来5年，全国房价整体是横盘的。

但是，既然讲趋势，我们不妨将眼光放得更长远一些。

既然整体房价不乐观，我们不妨用稍长些的眼光，去寻找真正的房价发动机。

既然区域经济显示“南强北弱”，我们不妨将眼光，重点关注南部城市。

在全国范围内，真正的房价发动机有两个：上海和深圳，一个在东南，一个在华南，都在南方。北京有特殊性，我们暂不讨论。

发动机就是引擎，引擎具有能量，可以以点带面。

所以，讨论一个城市是否是房价发动机，关键在于是否具备“以点带面”的能量。

房价发起机的能量，深圳肯定是具备的。

产业有优势，人口流入强劲，而且，深圳的人口密集度位居全国第一（6700人/公里），超过了香港。

所以，深圳的未来发展，需要更多的外溢空间，需要周边城市的产业协同，当然，在要素资源外溢的过程中，楼市的需求自然也要外溢。

事实证明，深圳确实是周边城市的房价发动机——比如，东莞，今年全国房价涨幅的第一名，涨幅甚至还超过了深圳。再比如，惠州，今年8月，录得全国新房环比涨幅的第一名。

除了深圳，具备房价发动机能量的城市，还有上海。

未来10年，上海极可能成为全世界首个突破3000万人口的城市，这是真正的超级城市。而以上海为中心，周边一小时交通半径，未来辐射肯定要超过6000万人。

过去10年，上海的人口增长，之所以相对缓慢，原因在于其过于严苛的落户政策，但是，今年上海的户籍政策，已经逐渐在松动，这是个极强的信号，上海已经开始扭转“限制人口增长”的惯性思维了。

只要户籍政策松动了，上海对人口（人才）吸引的无限魅力，也就要显现了——而人口增长，上海的产业优势将更加明显。

有必要提示的是，上海的人口密度，虽然仅于深圳和香港，但是，却远远超过国内其他城市，包括北京、广州、成都、杭州等。

依照产业-人口-房价的传导逻辑，上海这台房价发动机，首先溢向上海自身的郊区，比如，松江、青浦、奉贤等，然而溢向上海的紧邻城市，比如苏州、嘉兴和南通等。

知道，过去1年，南通的房价涨了多少吗？

知道，过去5年嘉兴的房价涨了多少吗？

知道，过去10年，苏州的昆山，房价涨了多少了吗？

全部在全国前5！