上海房价，不安分了？

文/杨国英

魔都疯狂，

年底躁动。

元旦前后，上海进入抢房时刻，火爆异常，上一次，还是在5年前。

先看二手房成交量。

2020年12月，上海二手房成交量高达3.9万套，而在5年前上海楼市最疯狂的月份，二手房成交量也就4万套。

2020年上海二手房成交数据

再看新房认筹比率。

现在，上海是新房开盘即售罄，认筹比率都在300％以上，最多的甚至13个人抢一套房，首套验资700万，二套验资1300万。

疯狂，全部疯狂。

现在的上海楼市，已经无一死角，从内环到中环，再到外环，房价全部上涨。

上海房价疯狂，意料之中。

2019年我就说过，在城市化向大城市化变迁的过程中，深圳和上海的楼市，是最值得期待的。

过去是城市化，楼市的增量时代，大中小城市的房价普遍上涨，仅不过涨幅不等而已。

现在是大城市化，楼市的存量时代，城市越大，房价越有（也才有）上涨的动力。

1，深圳和上海，是中国经济发动机的发动机。

珠三角和长三角，是中国经济的发动机，而深圳和上海，又分别是珠三角和长三角的发动机。

只要中国经济稳得住，只要纸币需要抗通胀，那么，深圳和上海的房价，就必然看涨。

2，深圳和上海，地少而人多。

深圳不多说了，人口密度中国第一，不到2000平方公里，人口1300多万。

而上海，人口密度也是超高，6000多平方公里，人口高达2400多万——面积是北京的40%，人口却远多于北京；面积不及南京，人口却是南京的近三倍。

定位高，实力强，人口多，土地却少，这样的城市，房价怎么可能摁得住？

过去几年，在超强的限购政策之下，上海的房价，一直相对稳定。

但是，现在，开始摁不住了。

原因并不复杂。

一、2016年的超强限购，比如5年社保之类的，现在到期了，相当一部分沪飘，现在具备买房资格了。

二、4个月前，上海再次降低落户门槛（《上海开始抢人了？》），这给了上海楼市超大的想象空间。

过去10年，上海一直是高门槛落户，如果像深圳一样低门槛落户，那么，上海总人口应该已经突破3000万了——现在渐进降低落户门槛了，这预示着什么？

只要降低落户门槛，上海房价就有无限的想象力。

实际上，过去两三年，上海周边区域的房价动态，早就预示着上海房价的必然大涨——本地被政策强抑，需求外溢了。

2017，嘉兴房价暴涨

2018，苏州房价暴涨

2019，南通房价暴涨

所以，限购政策的初始时点，一旦循环到期，上海房价就第一时间躁动。

而这一循环才刚刚开始，接下来，上海被压制的楼市需求，伴随着一批又一批沪漂的“社保满5年”，必将持续释放。

魔幻的2020，中国房价整体听话，唯独深圳和上海。

年初，深圳房价不安分，年底，上海房价不安分。

现在，深圳的房价摁住了。

接下来，上海的房价呢？

上海的房价，很难摁住。

与深圳不一样，深圳之前落户购房，门槛是超级低的（本科生直接落户），所以，通过强化社保年限（深户连缴3年，非深户连缴5年），可以对房价起到抑制效果。

但是，上海的限购政策（包括落户政策），一直是全国最严的，以社保为例，早已要求满5年，现在总不能延长到满10年吧。

要让上海房价安分，现在，已经很难了。

对房贷总量进行限制，这个仅能平抑短期，将上海的房产税升级，这个貌似也要等全国一盘棋。

未来三年，房住不炒，全国楼市一片黯淡，部分平衡，唯独上海和深圳精彩依旧（及周边区域）。

尤其是上海楼市，未来三年，每年跳涨15%，这是可以预期的。

哎，上海楼市，有资格的，还是尽快买吧。

没资格的，说了也白说。